Стройка взяла паузу

Строительный рынок переживает период редкого спокойствия. После нескольких лет заметного роста цен стоимость основных стройматериалов практически перестала меняться, аренда техники стабильна, а сезонное подорожание отдельных видов работ пока не оказывает существенного влияния на общую себестоимость новых проектов.

На первый взгляд это может показаться хорошей новостью для покупателей жилья. Однако специалисты предупреждают, что между стоимостью строительства и ценами на квартиры прямой зависимости нет. Если расходы застройщиков перестали расти, это еще не означает, что квадратный метр примется дешеветь.

Пока без сюрпризов

По данным Палаты оценщиков, в июне индекс строительных расходов составил 106,7 пункта. По сравнению с декабрем прошлого года затраты увеличились на 6,7%, однако за месяц рост оказался практически незаметным – всего 0,1%. Такую динамику называют признаком сбалансированного развития рынка. После нескольких лет ценовых колебаний строительная отрасль вошла в более спокойную фазу, когда резких скачков стоимости основных ресурсов не наблюдается.

В течение июня практически не изменились цены на цемент, бетон, арматуру, древесные материалы и кровельные покрытия. Без новых повышений обошлось и в сегменте металлоизделий – одной из наиболее затратных статей при строительстве современных объектов. Некоторое оживление наблюдалось лишь на рынке труда. С началом активного строительного сезона выросла стоимость отдельных видов работ. Наиболее заметно подорожали штукатурные работы. Рост в этом сегменте составил примерно 12,5% по сравнению с маем. При этом оплата труда большинства других строительных специальностей осталась на прежнем уровне.

Не произошло существенных перемен и на рынке строительной техники. Арендные ставки на экскаваторы, автокраны, бетононасосы и другую специализированную технику сохранились благодаря стабильным ценам на топливо и сервисное обслуживание. В результате, как отмечают аналитики Палаты оценщиков, сезонное удорожание рабочей силы пока занимает совсем небольшую долю в структуре общих расходов, чтобы заметно повлиять на себестоимость строительства. И это позволяет девелоперам более уверенно планировать бюджет новых проектов и не создает дополнительного давления на рынок жилья.

Вместе с тем специалисты обращают внимание, что полностью исключать риски еще нельзя. Поскольку значительная часть стройматериалов остается импортозависимой, на ситуацию могут повлиять изменения мировых цен на металлопродукцию, удорожание международной логистики, колебания цен на энергоносители и изменение валютных курсов.

Почему квартиры не дешевеют

Непосвященный читатель может подумать, что если себестоимость строительства перестала расти, то и цены на квартиры должны стабилизироваться или даже снизиться. Но рынок недвижимости устроен сложнее.

Нынешняя динамика строительных расходов сама по себе не может стать причиной удешевления жилья, рассказывает исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов.

– Еще в прошлом году я прогнозировал, что рынок сохранит стабильность. Исключением могла стать дорогая недвижимость стоимостью свыше 500 тысяч манатов, и в какой-то период она действительно немного подешевела, – комментирует он. – Но массовый сегмент развивается совсем по другим законам. Самым востребованным остается жилье стоимостью до 300 тысяч манатов, прежде всего одно- и двухкомнатные квартиры в центре столицы. По сравнению с концом прошлого года цены на них выросли уже примерно на 5-6%. При этом объем предложения не увеличивается. Наоборот, часть старых территорий сносится, а такого количества новых жилых комплексов, как раньше, рынок уже не получает.

Если сравнить нынешнюю ситуацию с 2016 годом, то в столице тогда одновременно запускалось около 100 строительных проектов. Сегодня их не больше 8-10. Получается, что количество новых строек сократилось более чем в 10 раз. Из-за этого снизилась и конкуренция между строительными компаниями. Новых квартир на рынок выходит меньше, чем требуется покупателям. Одновременно продолжается рост населения Баку, усиливаются процессы урбанизации, все больше людей переезжают в столицу. Поэтому спрос все еще очень высок, особенно в жилом секторе, и такая ситуация сейчас оказывает решающее влияние на стоимость квартир.

Дело за спросом

Надо признать, стабильность строительных расходов – хороший знак для всей отрасли. Ведь это позволяет застройщикам работать в сравнительно более предсказуемых условиях, снижает вероятность резкого роста себестоимости новых проектов и помогает удерживать рынок от новых ценовых изменений.

Однако рассчитывать, что вслед за снижением расценок на материалы автоматически подешевеет жилье, пока, увы, не приходится. Ведь стоимость квадратного метра определяется не только расходами на бетон, металл или строительную технику. По экспертным оценкам, не менее важны объемы нового строительства, количество доступных предложений и высокий спрос на жилье в нашей столице.

Вот почему нынешняя ситуация говорит скорее о том, что рынок получил возможность избежать нового витка удорожания. А вот дальнейшая динамика цен будет зависеть главным образом от того, сможет ли предложение приблизиться к спросу. И пока дисбаланс сохраняется, ожидать заметного снижения стоимости квартир все же не стоит.