Почему дорожает жилье в Баку?

Растущая инвестиционная привлекательность городских квартир и дефицит предложения привели к фантастическому повышению цен. Но квартира квартире рознь, так что стоимость может колебаться с внушительной амплитудой. И все же цены продолжат расти.

«Дорожать, не будет падать в цене квадратный метр» – место запятой уже не вызывает вопросов у массы специалистов и участников сферы недвижимости. По словам аналитиков этого рынка, значительное повышение ощущалось и на протяжении истекших трех месяцев года. Причем стоимость жилья растет не только в сегменте новостроек – поднимается в цене и старый жилищный фонд. Среди основных причин специалисты называют снижение покупательной способности денег. Из-за инфляции и дефицита инвестиционных инструментов увеличивается привлекательность столичных апартаментов для денежных вложений.  

Цены – фантастические 

Но есть и другие причины. Особую роль в повышении средней цены квадратного метра играют ипотечные кредиты, а также проекты по сносу зданий и строительству новостроек, указывает председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж. Недавно подведомственное ему объединение отчиталось об итогах исследования цен на квартиры в 9 из 12 столичных районов. Как показали цифры, теперь квадрат столичного жилья предлагают в среднем уже за 2-3 тыс. манатов. При этом цены зависят от локации многоквартирных домов.

Особенно высокий прайс специалисты объединения фиксируют в Низаминском, Хатаинском, Ясамальском, Наримановском и Насиминском районах Баку. Стоимость квадрата жилой недвижимости в этих зонах даже превысила 3 тысячи манатов. Зато подальше от столицы – в Бинагадинском, Сураханском и Сабунчинском районах покупка квартиры обойдется дешевле. Усредненный ценник в многоквартирных домах на периферии не превышает 2 тыс. манатов за квадрат. Однако инвесторы не спешат на окраину, опасаясь низкой доходности своих вложений. На взгляд покупателей, рентабельность в центре намного выше из-за более дорогой аренды и высокой динамики ценового роста.

Ждать ли затишья?

Самая большая доходность при таком инвестировании оказалась в крупных городах, особенно в столице. Поэтому цены в Баку растут как на дрожжах, а покупка городских апартаментов воспринимается не просто как крыша над головой, но и как способ сохранить и заработать дополнительные средства.

По оценкам Госкомстата, в первом квартале текущего года цены на квартиры выросли в среднем еще на 14,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Примечательно, что вторичный жилищный фонд дорожает сильнее. Если повышение в новостройках достигло 12,9%, то «вторичка» в столичном регионе поднялась на 14,4%. Недвижимость лидирует по доходности инвестиций еще и потому, что повышение на этом рынке в 2,6 раза превысило общий уровень инфляции.

Однако в будущем стоимость квартир может снизиться. По убеждению специалиста этой сферы Эльнура Фарзалиева, удешевление неминуемо из-за уменьшения доли пригодных для ипотеки апартаментов. Кроме того, бывшие вынужденные переселенцы возвращаются в Карабах, а выданные им городские квартиры выставляются на продажу по минимальной цене, что влияет на цены по рынку.

Такое мнение частично разделяет исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов. Причем гость редакции не согласен с тем, что большая часть подходящего для ипотеки жилищного фонда распродана.

– На самом деле рынок жилья Баку, Сумгайыта и Абшерона насчитывает до полумиллиона квартир, – парирует он. – Не менее 100 тыс. единиц недвижимости подходит для ипотеки, а количество выданных ипотечных кредитов не превышает 10-15%. Поэтому на сегодняшний день реализована лишь небольшая часть всего подходящего для ипотеки жилищного фонда.

По словам нашего собеседника, новая волна повышения многоквартирного жилья берет начало с 2020 года – из-за стартовавшего тогда подорожания стройматериалов и ужесточения строительных нормативов:

– На повышение сыграл и поток иностранных граждан в разгар войны на востоке Европы, – говорит Э.Азадов. – Поэтому пик подорожания пришелся у нас на 2022-2023 годы. Цены тогда подросли на 15-17%. Темпы повышения несколько снизились под занавес 2023-го, а в 2024-м подъем цен не превысил 10-12%. Причем особенно сильно дорожали квартиры в сегменте строительных компаний из-за отсутствия там конкуренции. Повышение продолжилось в последующие годы, и на этом фоне растет интерес покупателей к ипотечным продуктам.

Дальнейший рост неизбежен

На этом фоне количество обращений за долгосрочными кредитами на покупку жилья даже утроилось, уточняет наш собеседник:

– Поскольку цены растут, люди, копившие на квартиру, вынуждены поторопиться с покупкой, занимая в банках недостающие суммы. Чтобы процесс повышения цен прекратился, стройкомпании должны массово выйти на рынок и приступить к обширной застройке столицы. Между тем Госкомитет градостроительства и архитектуры уже длительное время ограничивает выдачу разрешений. Сейчас застройщики выстроились в очередь и ожидают вердикта этой структуры.

К сожалению, процесс затянулся, и новых строительных проектов в этом году не ожидается. В лучшем случае под занавес нынешнего или в следующем году начнутся определенные меры по 197 домам, признанным аварийными. Поэтому считаю, что до конца года подорожание продолжится. Если же в следующем году стартует большое количество строительных проектов, высокая конкуренция приведет к стабилизации ценовой ситуации.