Почем квадратный метр?

По оценкам экспертов, цены на жилую недвижимость в течение минувшего года устойчиво повышались на волне дорожающих строительных товаров, а также новых налоговых реалий и обновленных строительных норм. А в корне этих процессов – пандемия, запустившая глобальные инфляционные тренды.
Впрочем, цены на рынке недвижимости были перегреты и до «пандемийного цунами» – сказывался традиционно высокий для урбанизирующей столицы спрос в условиях невысокого предложения. Можно сказать, что минувший год запустил новые механизмы повышения, где первенство за ценовым марафоном в сегменте строительных товаров. Они начали дорожать еще весной позапрошлого года, а в минувшем – глобальные ценовые уровни били рекорды.
Некоторые позиции взлетели в цене в несколько раз. По свидетельству аналитиков рынка, такого беспрецедентного роста не было даже во время обвала национальной валюты. Себестоимость строительства увеличилась и за счет роста стоимости на отделочные материалы. По оценке специалистов, за минувший год первичное предложение от стройкомпаний подорожало на 15-20%.
Сюрпризы для застройщиков
– После того как пандемийные локдауны остались позади, мир накрыла инфляция: главным образом дорожает сырье, комментирует исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана (АРА) Эльнур Азадов:
– Как следствие, большинство производителей в Азербайджане, России, Турции и многих других странах повысили цены на строительную продукцию на 10-20%. Основной рост пришелся на арматуру. Если в 2016-2017 годах тонна арматуры стоила порядка 800 манатов, то сегодня цены удвоились.
На втором месте в этом ралли древесные материалы, подорожавшие в России на 15-20%, а местный рынок отметился 50-60-процентным ростом. Кроме того, на 10-20% поднялись цемент, кирпич. А подорожание материалов ведет к росту себестоимости строительства.
На повышении цен сказались и применяемые на протяжении двух-трех лет новые нормативы к строительным проектам. Если раньше на одном гектаре дозволялось строить 40-50 тыс. квадратных метров недвижимости, по новой норме – всего 25-30 тыс. Подобные неприятные сюрпризы сказываются на ценовой политике застройщиков. Скажем, в Наримановском и Насиминском районах столицы, которые еще недавно считались активно строящимися (на кв.км здесь приходилось по 7-8 новостроек), наблюдается существенный ценовой рост.
Еще три года назад средняя стоимость «квадрата» в новостройках этой зоны достигала 1200-1400 манатов, а в прошлом году цены поднялись до 1600-1700 манатов. Квартиры подорожали на 10-15%, местами до 20%. Иные застройщики завышают цены впрок, чтобы не пожалеть, что когда-то продешевили. Другая причина подорожания – растущий спрос. Учитывая высокий уровень урбанизации и рождаемости, потребность в жилье у нас всегда была высокой, неслучайно ведь 20% жилищного фонда арендуется.
Почему дорожает рента?
По свидетельству нашего собеседника Э.Азадова, рента квартир в старых домах обходится дешевле по сравнению с новостройками. Однако стартовавший с 2017 года процесс сноса старых и строительства на их месте современных жилых зданий по линии так называемых пилотных проектов сказался на цене аренды:
– Старый жилой фонд уходит с рынка – на его месте строится современный и более элитный. Все это сказывается на ценах и покупательском спросе. Другая тенденция – из-за инфляции растет инвестиционная привлекательность недвижимости. Многие люди, имеющие на руках определенные суммы, приобретают ее во избежание потери своих накоплений. При этом спрос постепенно меняет вектор в сторону загородных зон, где цены ниже, но доступных для граждан средней руки предложений и там немного. Ситуацию на рынке уравновешивает возросшая с прошлого года конкуренция между тремя банками, предлагающими коммерческую ипотеку для застройщиков и частных лиц.
Надо признать, условия коммерческой ипотеки несколько жестче по сравнению с государственной. Годовые процентные ставки по госипотеке – в пределах 8%, а предложение коммерческих финансовых структур начинается в среднем с 11% годовых. И все же требования к покупателям у банков мягче. В том и другом случае долгосрочные кредиты на покупку жилья рассчитаны на граждан, получающих официальные доходы.
Говоря о ценовых перспективах текущего года, дальнейшее удорожание недвижимости, главным же образом – новостроек, будет неизбежным. При этом менее состоятельная категория граждан остается в сегменте старого жилищного фонда, который непривлекателен для более состоятельных клиентов – те стараются продавать старые квартиры и переселяться в современное жилье. Поэтому из года в год вторичка постепенно падает в цене. Думаю, в этом году цены на нее будут расти не так сильно, на уровне 10-15%.
Пандемия идет на спад
Влияние пандемии на рынке недвижимости постепенно затухает, и активность потихоньку растет, комментирует независимый оценщик в сфере недвижимости Рашад Алиев:
– При этом динамика рынка все еще далека от допандемийного уровня. На ценах сказываются процессы, сопряженные с подорожанием строительных товаров. Известно, что пандемия сказалась весьма негативно на производстве и глобальных цепочках снабжения, повышается общее инфляционное давление. Как следствие, в мире и сопредельных нам странах дорожают стройматериалы, растет себестоимость, и все это в какой-то мере воздействует на недвижимый рынок, создавая предпосылки повышения цен. Впрочем, ситуация серьезно улучшилась во многом благодаря госпрограмме социального ипотечного кредитования.
При этом прослеживаются перспективы некоторой разгрузки столицы. С одной стороны – поскольку на периферии цены ниже, с другой – возрождение Карабаха предполагает последующее переселение туда беженцев и вынужденных переселенцев. Все это в долгосрочной перспективе будет влиять на рынок недвижимости.
Словом, многие факторы способствуют сегодня усилению спроса на загородное жилье, но есть и действующие в обратном направлении. Один из таких моментов – коммунальные платежи. Такая значимая часть семейного бюджета, как расходы на воду, газ, электроэнергию, в частных домах выше. И тем не менее, жилмассивы на периферии столицы ширятся. За последний год в городах, особенно в Хырдалане, наметилась тенденция возведения малоэтажных жилых зданий по среди дворов– тем самым на близлежащие дома падает дополнительная нагрузка.