Аренда с правом выкупа

Новая услуга на нашем рынке жилья приживается хуже, чем льготная ипотека

КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Новостройки в Баку растут как грибы после дождя, но это не показатель доступности столичных квартир для рядовых граждан. А дело – в ценах. Несмотря на размах строительства в стране, бюджетного жилья все еще очень мало.

Словом, самое время задуматься о результатах социальной аренды и льготного кредитования, внедряемых у нас на протяжении последних пяти-шести лет для решения квартирной проблемы граждан. Если с льготной ипотекой все более-менее ясно – спрос на нее существенно превосходит предложение, то аренда квартир с правом последующего выкупа – новая услуга на нашем рынке. Проект стартовал относительно недавно и постепенно набирает обороты, но приживается хуже. Если оставить за скобками пространные рассуждения и обратиться к статистике Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ), в рамках этого ноу-хау удалось сдать в аренду 1550 квартир.

Съемному жилью – нет

Много это или мало? Данные фонда являют картину невысокой востребованности аренды с последующим переходом недвижимости в собственность съемщика. Хотя специалисты ожидали более широкого общественного интереса, ведь многие наши граждане вынуждены прибегать к ренте, выплачивая за съем жилья самое меньшее 300-400 манатов ежемесячно, или же впрягаться в ярмо ипотечного кредитования. А тут такая возможность… Помимо всего прочего, выбор этого способа приобретения имущества не требует оформления массы банковских бумаг и соответствия стандартам коммерческих финансовых структур. Правда, соответствия условиям самого АИКГФ, в том числе финансовым, тоже никто не отменял.

Выкупив жилье у собственника, Ипотечный фонд заключает договор аренды с рядовыми гражданами, если, конечно, те отвечают требованиям структуры – претенденты должны непременно иметь азербайджанское гражданство, соответствующий уровень дохода и не иметь просроченных обязательств по прочим долгам. Договор аренды с такими клиентами заключается сроком от трех до 25 лет и утверждается нотариально, после чего арендатор вносит предоплату в размере годовой ренты и выплачивает оставшуюся сумму по частям. Но в отличие от привычной аренды клиент Ипотечного фонда получает жилье в собственность, а это – большой плюс.

Как приживается ноу-хау?

Если разбираться, то изначально суть этого новшества заключалась именно в том, что не имеющие денежного жирка граждане смогут опереться финансово на государственную структуру, создающую все условия для комфортной оплаты стоимости квартиры не сразу, а частями. По мнению аналитиков рынка, перспективы такого подхода выглядели убедительно, поскольку до 18% городского населения снимают жилье, а стоит рента по меркам наших зарплат недешево. И тем не менее, говорит исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана (АРА) Эльнур Азадов, воплощение благой инициативы не обошлось без очевидных минусов, где главное – узость выбора и, как следствие, высокие цены.

– Если сравнивать с привычной ипотекой, предложение квартир по аренде с правом выкупа ограничено подборкой ипотечного фонда, и это, безусловно, сужает возможности выбора, – поясняет специалист. – Вы хотели бы приобрести квартиру по определенному адресу – в районе какой-то станции метро, поблизости с местом работы, но в ассортименте фонда такого предложения может и не оказаться. К тому же стоит такая рента недешево. А дело в том, что по линии фонда сдаются дорогие многометражные квартиры, которые не сумели реализовать строительные компании.

Корень проблемы уходит в дефицит на рынке бюджетных квартир, а полноценное развитие такого социального инструмента, как аренда с последующим вступлением в права собственности, упирается в избыток предложения и высокую конкуренцию. Однако на местном строительном рынке ситуация прямо противоположная, потому-то профильная структура вынужденно скупает труднореализуемое дорогое жилье с большим метражом, а целевая аудитория может себе позволить небольшие одно-двухкомнатные квартиры. Дефицит жилья на рынке не дает развернуться социальным жилищным программам.

Несмотря на кажущийся подъем строительства, обновление жилищного фонда протекает у нас медленно, в том числе из-за новых строительных нормативов: теперь на одном гектаре можно проектировать и строить не более 16 тыс. квадратных метров общей площади, а это невыгодно компаниям и инвесторам.

Метры пошли вразнос

Всего за два последних года по республике построено порядка 1700 многоквартирных домов различной площади: около 1500 – в столице, подсчитали специалисты. При этом пик застройки пришелся на 2005-2008 годы: тогда только в Баку ежегодно возводилось до сотни новостроек, а новая волна строительства накрыла рынок в 2017-м. Свою лепту в обновление жилищного фонда внесли так называемые пилотные проекты, на смену ветхому жилью пришли современные здания. Однако львиная доля – до 70% нового жилищного фонда – рассчитана на людей с высокими доходами. По меркам растущего спроса в столице и на периферии строится очень мало жилых комплексов эконом-класса, а ведь именно в этом сегменте самый высокий спрос.

На взгляд аналитиков рынка, это, конечно же, не способствует покупательной способности широких слоев населения, особенно молодых семей. Растущий спрос на недвижимость идет в ногу с ценами. Ведь еще 20 лет назад квадратный метр жилья в столице стоил 200 манатов, сейчас же ценовая планка поднялась в пять, а то и десять раз. С оглядкой на более короткий временной промежуток, за последнюю пятилетку наряду с ужесточившимися строительными нормами маховик цен на жилье в столице запускают дорожающие строительные товары. Подогревает эти процессы урбанизация. Говоря языком экономических клише, предложение не поспевает за потребностью, а в результате – нарастающее ценовое ралли.

Купим дом, а деньги – потом

Вслед за дальнейшим повышением цены квадратного метра аналитик Эльнур Фарзалиев ожидает подорожания аренды в ближайшей перспективе еще на 5-10%. Это подстегнет интерес населения к инструментам долгосрочного кредитования и аренды с правом выкупа, комментирует он:

– Опыт показывает: пока цены не стабилизируются – а они продолжают расти, – покупательная способность будет падать. В такой ситуации возрастет интерес населения к продуктам долгосрочного кредитования, льготному предложению по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, а также внутренним кредитам строительных компаний.