Реформировать и оздоровить

ПЕРСПЕКТИВЫ
Реформирование и оздоровление жилищного фонда является одной из приоритетных задач, стоящих перед государственными структурами, отвечающими за градостроительство. В ходе ее решения на первый план выходит проблема ветхости жилищного фонда города и необходимость его сноса с последующим строительством современных жилых зданий.
Начало решению этого вопроса положило памятное постановление Кабинета министров №86 трехлетней давности, благодаря которому аудитория инвесторов на рынке недвижимости нашей страны стала расширяться, а движущим фактором охватившей столицу «строительной революции» стал масштабный проект по сносу ветхого жилья, а также растущий потенциал рынка после предыдущего трехлетнего застоя. После продолжительного спада на строительный рынок Азербайджана стали возвращаться местные и зарубежные инвесторы, что во многом объяснялось пристальным вниманием национального правительства к масштабным работам в русле благоустройства и улучшения жилищной и дорожно-транспортной инфраструктуры главного города страны.
От стабильности к росту
Стоит отметить, что притоку капитала на местный рынок недвижимости во многом способствовала финансовая стабилизация, вызванная укреплением национальной валюты, поскольку масштабный проект сноса старых домов в Баку реализуется на инвестиционной основе, а для инвесторов стабилизация курса национальной валюты является важным условием, открывающим двери в этот наиболее привлекательный сегмент нашей экономики. Однако здесь не обошлось без ряда нюансов, усложнивших реализацию амбициозных идей.
«Дело в том, что инвесторов привлекала именно центральная часть столицы, поскольку строить и продавать квадратные метры в сердце Баку, самых дорогих и востребованных зонах города, выгоднее, нежели вкладываться на периферии. На центральных улицах в дальнейшем можно будет легко и дорого продать недвижимость и объекты, а инвесторы, как известно, рассчитывают на высокую прибыль от вложений. Возобновление жилого фонда окраин Баку оставалось под вопросом», - сказал в беседе с нами независимый эксперт в области рынка недвижимости, представитель консалтинговой компании ValueandSources Рашад Алиев. Он также отметил, что не у всех строительных компаний имелись средства на реализацию проектов строительства нового жилья на месте старых построек, именуемых пилотными.
В результате строительные компании прибегали к поддержке инвесторов, не имея выхода к кредитным средствам в наших коммерческих банках и получая деньги под обещание определенных дивидендов. А главное, у многих девелоперов при такой массовой «пилотной» застройке столицы могли бы возникнуть проблемы с реализацией отстроенного жилищного фонда, поскольку застройщики одновременно взялись за возведение жилых объектов. «И вот после завершения работы они выйдут на рынок практически вместе в одно и то же время. В результате компании могут столкнуться с низким интересом или вовсе отсутствием спроса. Ведь на фоне активности со стороны инвесторов и застройщиков поведение покупателей практически не изменилось со времени девальвации», - сказал эксперт, отмечая связанную с этим проблему неплатежеспособного спроса.
Почему затухли идеи?
По мнению эксперта, заработать много на вложениях в недвижимость на периферии пока не получится, поскольку этот рынок еще не полностью пришел в себя. «Для полного восстановления нужно время, что же касается инвестиций в недвижимость со стороны рядовых граждан, сегодня немногие покупают объекты для получения дохода. И несмотря на то, что недвижимость остается хорошим способом сохранить капитал, состоятельных граждан, готовых приобретать дорогие объекты для инвестиций, в нашей стране немного», - считает собеседник.
Однако ожидаемый эффект от исполнения целевой программы прежде всего был заявлен социальный, поскольку многие жители столицы проживают в устаревших домах. Обеспечить покой и уют гражданам - главная задача проектов возобновления жилищного фонда, и она на сегодняшний день не решается.
Как выяснилось из беседы корреспондента газеты «Каспiй» с исполнительным директором Ассоциации риэлторов Азербайджана (АРА) Эльнуром Азадовым, камнем преткновения, положившим конец утверждению пилотных проектов, стали обновленные нормативы Госкомитета архитектуры и градостроительства, в чье ведение перешли «градостроительные функции» органов исполнительной власти, в том числе и выдача разрешений на реализацию упомянутых проектов.
Реализация пилотных проектов по сносу старого жилого фонда и строительству на его месте новых домов переживает нелучшие времена. Новые нормативы по объемам градостроительства, согласно которым на одном га можно проектировать и строить не более 16 тыс. квадратных метров общей площади, обернулись тем, что строительные компании и инвесторы не видят выгоды в таком строительстве, отмечает эксперт.
«В результате упомянутых нормативов с июля прошлого года разрешения на реализацию экспериментальных проектов почти не выдаются. Сегодня ведется строительство только в рамках уже разрешенных проектов. В целом же установленные этим ведомством нормативы тормозят возобновление столичного жилфонда», - сказал Э.Азадов, отметив, что пилотные проекты запомнилось многочисленными конфликтами и судебными разбирательствами между застройщиками, исполнительной властью и жильцами.
Собеседник уверен, что сама идея строительства современных жилых зданий на месте устаревшего жилого фонда актуальна, и при нормальном подходе к решению вопроса все могло обстоять иначе. Ведь рост и развитие современного мегаполиса невозможны без реновации территорий - сноса аварийных строений, перепрофилирования нерационально используемых площадей, вывода промышленных предприятий за пределы городской застройки, считает он. Поэтому снос, или демонтаж старых зданий давно уже стал одним из основных этапов начала нового строительства, без которого не могут появиться современные жилые дома и другие объекты инфраструктуры. Кроме того, это единственный выход, если здание или сооружение признано аварийным и морально устарело.
Эксперт озвучил предложения
Помимо всего прочего, приостановка строительства жилого фонда может привести к росту цен на жилье в столице, уверен специалист. «В стране нет институтов и научно-исследовательских компаний, изучающих рынок строительства и его актуальные проблемы, специалисты рынка предлагают свое видение решения сложившихся острых вопросов, - сказал собеседник. - Уже приводились доводы, что небольшие объемы жилой застройки на отведенной площади невыгодны для бизнесменов, инвесторов и строительных компаний. В результате указанные нормативы приведут к тому, что город перестанет обновляться, не будет необходимого при нынешнем уровне спроса нового жилфонда на месте изношенного».
По его мнению, в стране имеется успешная практика, которая может послужить примером и поможет заложить основу для проектов жилищного строительства - это полученный опыт от реализации одного из самых грандиозных градостроительных проектов нашего времени - BakuWhiteCity. Кстати, эта практика имела место еще до начала строительства пилотных проектов.
Этот проект, разработанный британской компанией ATKINS, по словам Э.Азадова, является примером подхода к проектированию жилых кварталов. Здесь на территории в 221 га создан гармоничный ансамбль вилл и жилых домов, торговых и бизнес-центров, детсадов, школ, парков, дорог. Появилось 10 универсальных кварталов городского типа и, что самое главное, разбиты парки и зеленые зоны - на эти цели отведено 39 га.
Так что важен вынесенный отсюда опыт проектирования, сноса старых объектов и ветхого жилья, строительства на их месте современной инфраструктуры, коммерческих и жилых объектов. «А главное, это комплексный подход к проектированию территории. Ее предварительно разделили на участки, определив места для жилых и коммерческих строений, бизнес-центров, малого и многоэтажного строительства, парков и зон отдыха, был представлен подробный план - на какой территории и в каком объеме строить. Таким образом строительство предваряет готовый проект. Это значит, что строительная компания, инвесторы могут ознакомиться с таким документом, узнать объемы строительства, подсчитать размеры инвестиций. Кроме того, подготовлена документация, позволяющая начать строительство», - собеседник уверен, что если применить такой же подход к жилищному строительству в масштабах всего города, он поднимет на новый уровень пилотные проекты, реализуемые в рамках возобновления жилого фонда в Баку.
Это важно, поскольку в первую очередь готовый проект избавляет застройщика и инвестора от неопределенности. Становятся известны объемы строительства и строительных материалов, какие работы и на каких стадиях будут вестись, количество жилых и нежилых коммерческих строений.
«Таким образом любой инвестор и строительная компания будут заранее осведомлены о своих расходах и подсчитают доходы до начала строительства. Готовый проект дает им возможность подсчитать, за какое время компания сможет построить и продать отстроенные метры. Бизнес, вкладывающий сюда свои средства, должен иметь на руках готовый план.
Им важно знать, где строить, куда и во что инвестировать, чтобы вложенные средства окупились в короткие сроки. Согласно градостроительным планам, важно выделить в каждой зоне города определенные кварталы с готовой проектной частью нескольких кварталов, где известна площадь, этажность зданий, число квартир, гаражей, коммерческих площадей», - считает Э.Азадов.
Оптимальный подход
«Я лично считаю, что 16- 20 квадратных метров застройки на гектаре участка - очень мало для инвесторов», - уверен эксперт. Разве что государство возьмет на себя расходы по сносу, а после предложит площади строительным компаниям. В любом случае, инвестор желает знать, какую он сможет получить выгоду. Инвестор должен знать объемы строительной площади, сколько понадобится инвестиций, за какой период сможет это построить, какая будет цена.
Другой вариант: нормативы строительства в масштабах отдельно взятого квартала публикуются в общем доступе, объявляется тендер с подробной информацией о сносимых объектах, количестве расселяемых квартир, объемах инвестиций и пр.
Собеседник отметил, что согласен с упомянутой выше позицией: «Если в течение года на территории столицы будет реализовываться по 30-40 проектов, которые надлежит закончить в сжатые сроки порядка 18 месяцев, по завершении строительства, независимо от объемов продаж, в домах остаются квартиры, которые не продаются. В результате предложение в разы превосходит спрос. Но в этом есть позитивная сторона, поскольку рост предложения снижает цены и формирует конкуренцию с последующим улучшением качества.
Что касается инвестиций, любой строитель ищет пути для них. Есть компании, имеющие сбережения и не нуждающиеся в деньгах, но имеются и такие, которые рассчитывают на хорошие продажи, в крайнем случае желают найти инвесторов.
«Не думаю, что в стране имеется такое большое число инвесторов, которые готовы выйти на рынок и финансировать большое число проектов. Все должно быть в определенных рамках. Чрезмерное строительство также имеет свои минусы, поэтому важно учитывать количество населения, высокий спрос на недвижимость. За короткий срок за льготным жильем в Баку обратилось свыше 60 тыс. граждан, что свидетельствует о большом числе нуждающихся в улучшении жилищных условий», - говорит эксперт.
Тем более что активизация рынка приводит к притоку капитала, развитию смежных отраслей экономики, а потому требуется оптимальный подход к вопросам регулирования.
Тамара ХАЙРУЛИНА
Проект осуществляется при содействии Фонда государственной поддержки развития СМИ при Президенте Азербайджанской Республики