Квартира ценой в целую жизнь

Квадратные метры в Баку дорожают быстрее, чем растут зарплаты. Строительные краны не умолкают, новые дома тянутся ввысь, а вместе с ними – и цены. По расчетам Центробанка, чтобы собрать на квартиру в столице, обладателю среднего заработка придется трудиться 18 лет – целая взрослая жизнь.

Рост цен на жилье уже стал темой номер один для горожан, и Центральный банк пытается объяснить, почему квадратные метры дорожают так стремительно. В своем Отчете о финансовой стабильности регулятор прямо указывает: строительный сектор оживился, на рынок вышли десятки новых проектов, а спрос на квартиры по-прежнему высок. Все это подливает масла в огонь: цены продолжают расти, не давая покупателям ни малейшей передышки.

Что греет цены?

За последние пять лет жилье подорожало почти наполовину. И это касается не только новых домов, но и вторичного рынка. Пандемия лишь ненадолго заморозила ситуацию. Как только ограничения сошли на нет, цены снова устремились в рост. С этой точки зрения особое внимание специалисты Центробанка уделяют строительству. Вложения в этот сектор сейчас растут, и хотя общие инвестиции иногда колеблются, именно возведение жилья настойчиво тянет за собой статистику.

Доля вложений в новые дома в структуре капитала тоже непрерывно повышается, а значит, подъемных кранов в городе прибавится. Чем больше строят, тем активнее работает рынок, но растет и стоимость квадратного метра. Дополнительный импульс рынку придает легализация жилья без документов. По распоряжению главы государства многие дома получили шанс выйти из тени, и это тоже резко увеличило предложение.

Но как ни парадоксально, вместо удешевления все это лишь подогрело интерес покупателей и подстегнуло удорожание апартаментов. Ведь теперь на белый рынок вышли законные жилые метры. Словом, спрос на рынке имеется, говорится в отчете ЦБА, и даже несмотря на подросшее предложение, интерес покупателей стимулирует цены. В главном банке страны уверены, что ситуация пока не изменится: активность в сфере недвижимости не собирается падать, а цены продолжат расти.

Деньги идут в бетон

Итог для рядовых покупателей жилья выглядит непростым. Чтобы накопить на квартиру в Баку при средней зарплате, придется работать больше 18 лет, или примерно 217 месяцев. Для сравнения, в соседней Грузии на это уходит около 13 лет, а в Армении – порядка 10. Получается, для наших граждан путь к собственному жилью самый долгий в регионе. Почему квартиры у нас стоят дороже, хотя и зарплаты, и ВВП на душу населения ниже, чем у соседей?

На первый взгляд это кажется нелогичным, будто экономика играет против собственных правил. Но причина куда проще, говорит экономист Эльданиз Амиров. По его словам, приток денег в Баку заметно выше, чем в столицы сопредельных стран, и это неизбежно подогревает спрос. Но куда важнее то, что капиталы уходят не в производство или экспорт. Основная часть средств направляется именно в недвижимость.

Причем вывезти крупные суммы за границу сегодня гораздо сложнее. Ограниченные возможности для оттока валюты заставляют владельцев искать надежные способы сохранить накопления. Квартиры становятся самым удобным вариантом, а деньги оседают в бетоне.

– Нередко приобретенные квартиры оформляются на родственников или знакомых, а реальные их владельцы могут там даже не проживать, – делится экономист. – Вот и появляются новые высотки, в которых вечером не горят окна: квартиры куплены, но пустуют, потому что служат лишь сейфом для вложений. В Грузии и Армении подобное встречается реже – там жилье в первую очередь приобретают для проживания. Отсюда и рост цен: они повышаются не из-за увеличения доходов населения, а потому что недвижимость стала главным способом сбережений.

Условия под стать ценам

О причинах подорожания рассуждает исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов. По его словам, начиная с 2020 года, особенно после пандемии коронавируса, цены на жилье действительно резко подскочили:

– Повышение на рынке жилой недвижимости уже достигло 60%, и эта тенденция продолжается, – поясняет он. – Одной из главных причин стало падение конкуренции. Несколько лет назад Госкомитет по градостроительству и архитектуре ограничил выдачу разрешений на строительство, в итоге предложение сократилось. Соответственно цены на рынке пошли в рост. Дополнительное давление на стоимость квадрата оказало повышение цен на арматуру и целый ряд других стройматериалов. Стабилизация ситуации возможна с выходом на рынок большого количества строительных проектов. Полагаю, это произойдет не раньше, чем через год.

Для поддержки покупателей специалисты предлагают смягчить условия ипотеки – сделать ее более доступной и отвечающей ситуации на рынке. Сейчас минимальная ставка Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда – одна из самых низких не только в республике, но и по странам Содружества. Поэтому в корне растущего интереса к долгосрочному финансированию льготного и социального жилья – недорогие кредиты и выгодные условия фонда. Однако эксперты призывают решить вопрос несоответствия лимита государственной ипотеки растущей стоимости жилья.

По уточнению депутата и эксперта Вугара Байрамова, стоимость квадрата растет почти ежедневно, поэтому нужно расширить финансовые возможности для покупателей. В качестве варианта парламентарий предлагает поднять верхний предел льготного кредитования до 150 тысяч AZN.