понедельник, 30 Января, 06:34

Baku Баку 6°C

С договором к нотариусу

icon 449 icon 02 декабря 2022 | 16:12 С договором к нотариусу

Документальное заверение задатка – заслон для нарушений в сфере недвижимости
КОДЕКС 
Новая поправка в Гражданский кодекс страны обяжет граждан нотариально заверять договоренность о задатке в сделках по недвижимости. О выгоде такого шага для участников сделок читайте в нашем материале.
Задаток – это не аванс
В конце сентября в комитете Милли Меджлиса по правовой политике и государственному строительству была обсуждена и предложена поправка в Гражданский кодекс, рекомендованная пленарному заседанию парламента. Она касается порядка нотариального утверждения договоров по принятию решения в связи с объектами Госреестра недвижимости.
Отдельным пунктом указанного законопроекта стало решение о задатке. Согласно проекту, если договоренность о задатке связана с заключением договора о принятии решения по поводу недвижимого имущества, то она должна быть нотариально заверена.Не секрет, что в сфере недвижимости проблемы, связанные с нарушением сторонами сделки договоренности о задатке, проявлялись наиболее широко. Рассмотрим, что меняет новая поправка для покупателей и продавцов недвижимого имущества.
Для начала определимся с термином. Согласно статье 491.1 Гражданского кодекса нашей страны, задатком считается денежная сумма, выдаваемая одной договаривающейся стороной другой стороне за счет выплат, которые она должна произвести ей по договору, в целях подтверждения совершения договора и обеспечения его исполнения.
Таким образом, когда продавец и покупатель, желающий застолбить за собой товар, договариваются о сумме задатка, этот самый задаток выступает в роли обеспечительной, гарантийной суммы сделки – некоего финансового рычага, заставляющего стороны выполнить свои обязательства. При нормальном изначально планируемом исходе сделки задаток вычитается из общей суммы оплаты, выступая уже как бы в роли аванса, но не являясь при этом авансом с юридической точки зрения, что очень важно.
Если что-то пошло не так
Проблемы с задатком начинаются при отмене или срыве сделки, в которой он фигурировал. Сравнительно редко возникает ситуация, описанная в статье 492.1 Гражданского кодекса АР: если обе стороны полюбовно согласились отменить сделку до исполнения своего соглашения либо же им помешал совершить ее некий форс-мажор. В обоих случаях задаток возвращается в том же размере, в каком был получен,ничем не отличаясь от аванса, но опять-таки не будучи им.
Гораздо чаще, однако, возникают проблемы иного рода, описанные в статье 492.2 того же кодекса – когда сделка срывается по вине одной из сторон. Согласно этой статье, если от сделки отказался покупатель, то задаток остается продавцу. Ведь дожидаясь покупателя, давшего задаток, и все это время отказывая на данном основании остальным желающим, продавец мог упустить не менее, а то и более выгодного клиента.
Отметим, что виновником ситуации далеко не всегда становится именно покупатель, изменивший свое решение. Нередко случается так, что продавец старается оставить себе задаток, не продавая недвижимость давшему его покупателю. Предлогом могут служить утаенные до поры до времени от покупателя обстоятельства продажи, истинные или выдуманные: например, наличие супруга (супруги), якобы не давшего согласия на сделку. А между тем по закону если сделка срывается по вине продавца, он, согласно той же статье, обязан вернуть покупателю задаток в двукратном размере. Ведь покупатель, уверенный в намеченном соглашении, мог пропустить другие подходящие варианты покупки за это время.
В статье также говорится, что «сторона, отвечающая за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором».
Совсем не лишние расходы
Итак, вроде бы все учтено? Да. Но вышеописанные рычаги закона действуют лишь при одном условии: если соблюдена статья 491.2 Гражданского кодекса, гласящая: «Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка».
А между тем вопрос задатка («бех») в сделках, в том числе связанных с недвижимостью, все еще нередко решается у нас путем устной договоренности между сторонами. Не у каждого есть желание связываться с «лишними бумажками», тем более что пресловутый «бех» далеко не всегда составляет крупную сумму. Конечно, такая практика не всегда приводит к проблемам, доводя стороны до суда, но уж если все-таки доводит, то надо помнить, что в этом случае ценность устной договоренности оказывается эфемерной. То есть нулевой.
Отметим, что нашим гражданам и раньше никто не мешал заверять нотариально договоренность о задатке. Это было сугубо добровольным действием. Но многие считали, что это лишние расходы. Посмотрим, за что же в данном случае платит гражданин. Смысл нотариального заверения любого юридического документа, в том числе и договоренности о задатке, состоит в полном исключении рисков благодаря оформлению документов в строгом соответствии с законодательными нормами.
Какие же риски могли возникнуть при заключении письменной договоренности о задатке не у нотариуса, а в свободном порядке – если дело доходило до суда? При наличии проблем с письменным соглашением и сомнений в том, задаток ли это, сумму его могут признать выплаченной в качестве аванса, как диктует статья 491.3 Гражданского кодекса. А аванс принято возвращать (за вычетом затрат, если требуется)в той же сумме, а не в двукратном размере.
Таким образом, законопроект, делающий обязательным нотариальное заверение договоренности о задатке в сделках по недвижимости, призван стать еще одним эффективным заслоном для нарушений и проблем в данной сфере.