Перегретый квадрат

Чаще всего из иностранцев жилье в Баку покупают россияне, меньше – граждане Грузии
НЕДВИЖИМОСТЬ
Большинство иностранцев, приобретающих нашу жилую недвижимость, – граждане бывших советских республик. Причем интересуют их в первую очередь квартиры в Баку. К такому выводу пришли специалисты Государственной службы по имущественным вопросам, изучив статистику спроса на местную «первичку» и «вторичку» покупателей из ближнего и дальнего зарубежья.
Эксперты считают, что рынок перегрет. При этом, по оценкам ряда риелторов, главными зарубежными покупателями жилья в Баку за последние два года стали граждане России, за ними с большим отрывом следуют выходцы из Грузии. В первой десятке инвесторов представлены также уроженцы Турции, Казахстана, Германии, США, Беларуси, Ирана, Украины и Объединенных Арабских Эмиратов.
Кто инвестирует в жилье
Иностранцы в последние годы охотнее покупают недвижимость преимущественно в центре столицы. Ажиотажа на рынке среди приезжих нет, но наблюдается некоторое оживление, утверждает специалист этой сферы Рамиль Гасымзаде. Наш собеседник составил обобщенный портрет иноземного покупателя.
– Больше всего из иностранцев жилье у нас покупают россияне, значительно меньше – граждане Грузии, – говорит аналитик. – При этом речь в основном идет об этнических азербайджанцах из этих двух стран. Опросы таких покупателей показывают: при покупке недвижимости в Азербайджане их интересуют в основном вопросы миграционного плана. Ведь по закону срок временного пребывания на нашей территории иностранных граждан и лиц без гражданства без визы не может превышать 90 дней. Но есть нюанс:вложив в недвижимость больше 100 тыс. манатов, можно оставаться здесь до года, а после рассчитывать на вид на жительство.
Так что большинство зарубежных интересантов имеют здесь семьи, родственные и деловые связи. И потом, с началом войны тысячи россиян направились в безвизовые страны, чтобы пересидеть или осесть на новом месте. Сейчас они предпочитают арендовать жилье, но если пребывание их затянется, многие предпочтут купить квартиру. Тогда и спрос на рынке жилья в этом сегменте покупателей несколько увеличится.
География богатых клиентов
Среди покупателей бакинских квартир все чаще встречаются выходцы из нефтяных арабских монархий.Повышенное внимание арабов к квартирам в Баку объясняют некоторым подъемом туристической сферы после пандемии и приездом сюда большого количества отдыхающих из стран Персидского залива. Ведь если говорить о въездном туризме, сильно сократившемся по сравнению с 2019 годом, немногочисленные группы посещающих Азербайджан путешественников прибывают сюда как раз оттуда.
Из-за роста цен на билеты и подорожания стоимости жизни в тех странах, которые они обычно посещали в отпуске, появляются новые туристические направления, и наша республика в их числе. Кстати, жители Персидского залива – самые щедрые из туристов. По словам Р.Гасымзаде, среди них немало состоятельных путешественников: «Богатые арабы могут себе позволить приобретать апартаменты в новостройках за несколько сот тысяч манатов. Мне известны такие случаи», – говорит эксперт.
Как притянуть покупателей
И все же война на Востоке Европы, сильно подтолкнувшая спрос на жилье у соседей, не привела к похожим результатам на местном рынке недвижимости. Под влиянием кризиса россияне и украинцы в массе своей предпочли Турцию, Казахстан и Грузию. Но изменить ситуацию в нашу пользу можно, полагает аналитик Эльнур Фарзалиев.
– Нужно устранить все препятствия для желающих инвестировать в азербайджанскую недвижимость иностранцев, – считает он.– Например, чтобы купить здесь дом, по нашему законодательству они должны располагать определенной суммой на счете местного банка и заручиться разрешением Государственной миграционной службы на временное проживание. Кроме того, уплачиваемая при купле-продаже госпошлина для приезжих втрое больше, чем для граждан.Сложности возникают при покупке жилья дворовой системы: иностранец может оформить на себя только дом, но не приусадебный участок.
По свидетельству аналитика, все эти барьеры нужно устранять. Ведь недвижимость в столице и регионах нашей страны имеет хороший инвестиционный потенциал, а значит, направить сюда русло спроса легче легкого, достаточно лишь создать условия для иноземных инвесторов.
В новый год – с новыми ценами
Сфера недвижимости многие годы считается у нас безопасной гаванью. Однако стоит помнить, что подорожание строительства создает проблемы на внутреннем рынке. Цены на квартиры растут, и это не очень связано со спросом на наши метры у иностранцев. Главная причина подорожания – рост цен на стройматериалы, повышается себестоимость строительства. И ключевой момент: спрос на жилье у нас традиционно выше предложения, а это играет на повышение, говорит наш собеседник:
–Если сравнивать с прошлыми годами, предложение за последнее время несколько снизилось, в том числе из-за пилотных проектов. Старое жилье сносится, а новое на его месте еще не отстроено. Опросы застройщиков показывают, что динамика подорожания в следующем году будет даже выше. Сейчас средняя цена квадрата в столице – 1500-1600 манатов, а в наступающем она поднимется до 2000. На окраине города пока еще можно купить новостройку «под маяк» за 1000 манатов квадрат, а вот в центре цены приблизились к 2000-2500AZN.
На аппетиты продавцов влияет локация: самые дорогие столичные районы – Наримановский, Сабаильский и Насиминский; средняя стоимость квартир в Хатаинском и Низаминском районах. Безусловно, на ценовые запросы влияет и уровень благоустройства. В элитных зданиях квадрат предлагают за 5000 манатов. Тем не менее, у застройщиков и риелторов все еще не существует официально принятого единого классификатора сегментов недвижимости, который позволил бы более точно разделить дорогое жилье. Сегодня все проекты получают статус в прямом смысле слова по ощущениям.
***
Сейчас стоимость однокомнатных квартир начинается как минимум с 50 тыс. манатов в старых зданиях, 2-комнатные вторички–75 тыс., минимальная цена 3-комнатной – 90 тысяч. В новостройках Баку минимальная цена 100-1100 манатов, средняя –1500 манатов, максимальная– 2500-3000 манатов. В элитных зданиях квадрат предлагают за 5000 манатов.