Прощай, «хрущевка»!

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Решением №83 Кабинета министров Азербайджана от 10 марта были утверждены мероприятия, согласно которым в первом микрорайоне Насиминского района столицы на месте пятиэтажек будут построены новые здания.
Документ предусматривает снос некогда необходимых массовых строений, в народе называемых «хрущевками», отстроенных в свое время в качестве временного жилья, и возведение на их месте современных многоэтажных жилых домов. И это неспроста - находящиеся в аварийном состоянии и портящие внешний облик города строения в большинстве отжили срок и вряд ли отвечают существующим нормам градостроительства.
Оптимистичные ожидания
Согласно нормативным документам, функции заказчика работ по реконструкции, которые будут проведены, в частности, на упомянутой территории в качестве «пилотного проекта», поручены Министерству по чрезвычайным ситуациям (МЧС) на основании его же детальных предложений, согласованных со связанными с проектом организациями.
Для решения всех вытекающих вопросов и координации работ создается постоянная рабочая группа с участием представителей почти всех ветвей Кабинета министров, включая Министерство экономики, МВД, Минфин и Госкомитет по вопросам имущества.
Нелишне добавить, что меры будут приняты с соблюдением гражданского, жилищного, градостроительного и строительного законодательств при наличии детального плана по сносу аварийных «хрущевок» и других жилых и нежилых построек, нарушающих общий вид, а также по строительству новых зданий и созданию социальной инфраструктуры.
Ожидания в связи с реконструкцией первого микрорайона Баку у экспертов самые оптимистичные. Так, в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй» генеральный директор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов сообщил, что этот процесс неминуемо приведет к активизации рынка недвижимости. «Еще несколько лет назад Министерство по чрезвычайным ситуациям провело технический осмотр аварийных зданий в Баку. Своевременное решение национального правительства стало необходимой юридической базой для начала реконструкции аварийных зданий, и теперь вопрос в том, чтобы найти частные компании и привлечь кредиты для исполнения данного решения», - сказал Н.Ибрагимов, подчеркнув, что начало реконструкции положительно скажется на рынке жилья столицы, так как будет активизирован процесс строительства, рынок строительных материалов, аренды жилья, также активизируется процесс занятости строительного сектора. Эксперт не считает процесс сноса сложным для государства. «Не думаю, что государству будет сложно справиться с этой задачей, принимая во внимание открывающиеся финансовые возможности и профессиональную базу в этой области. Кроме того, в стране имеются кадры, накопившие большой опыт за пределами Азербайджана, особенно в Центральной Азии, Грузии, Молдове, России», - отметил он.
Панельные дома, до свиданья!
В беседе с корреспондентом газеты «Каспiй» эксперт-экономист Рашад Алиев выразил собственное мнение по поводу сноса этих домов, отстроенных в прошлом столетии. Со слов эксперта, когда строили «хрущевки», остро стоял жилищный вопрос. И они выполнили свою историческую миссию, позволив быстро обеспечить граждан жильем. «Существовавшие до того проекты не позволяли этого делать так быстро. Но у медали была обратная сторона - качество. Самые первые дома были рассчитаны на 25 лет, а нормативные сроки эксплуатации поздних серий - на 50 лет с гарантией. В дальнейшем специалисты по градостроительству подсчитали, что они могут простоять намного дольше», - говорит эксперт.
По его словам, так называемые «хрущевки» начали строить в 50-х годах прошлого века в целях отселения жильцов из коммунальных квартир, что в свое время воспринималось в качестве позитивного шага. Согласно тогдашним планам, на месте временного жилья со временем должны были построить более долговечные жилые здания.
«На самом деле такие здания являлись своего рода социальным жильем, а квартиры в этих домах бесплатно раздавали населению. Дома строили в русле функциональной пригодности («коробки» без архитектурных излишеств). Постепенно во многих странах СНГ срок эксплуатации подобных строений продлили до 60 лет, - сказал Р.Алиев, отметив, что снос этих зданий необходим по двум причинам. - В первую очередь надо сказать, что срок эксплуатации этих зданий подошел к концу. Важно учитывать, что их строили массово и в сжатые сроки. Следовательно, в таком же быстром темпе они могут выходить из строя. Поэтому нужно в массовом порядке заняться их сносом».
При этом, по словам специалиста, есть мнение, что некоторые серии «хрущевок» могут простоять дольше, но это не повод откладывать снос в долгий ящик. К тому же надо учитывать, что скорость строительства новых домов в Азербайджане не очень высокая.
«Вторая причина, из-за которой нельзя откладывать снос - «хрущевки» не обеспечивали необходимое качество жизни. Низкая звуко- и теплоизоляция, невысокие потолки, маленькая площадь и множество других недостатков. Кроме того, старые здания не украшали город, и это можно считать третьей причиной», - говорит Рашад Алиев, по мнению которого в сносе домов и планирующемся затем строительстве есть дополнительные плюсы: это положительно скажется на экономике.
Есть еще один плюс - раньше действие государственной программы переселения распространялось только на дома, которые официально были признаны аварийными, то есть непригодными для жизни (по стандартам, жилье считается ветхим в том случае, если износ здания составляет как минимум 70%). Установлением степени износа жилья занимаются специально созданные межведомственные комиссии, которые описывают жилой объект, после чего признают его непригодным для проживания или аварийным. Члены комиссии проверяют лишь те дома, которые внесены в индивидуальную программу развития, однако проверка в принципе также может быть создана при наличии многочисленных письменных обращений жильцов дома. Теперь же «хрущевки» будут снесены повсеместно, а упомянутая территория Насиминского района столицы - лишь начало масштабного удобства, что подтверждает политическая линия руководства страны, рассчитанная на соблюдение интересов каждого гражданина.
Реструктуризация - прежде всего
Как отметил в беседе с газетой «Каспiй» эксперт в сфере недвижимости, исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов, в настоящее время остро стоит вопрос реконструкции жилого фонда во многих странах постсоветского пространства. «К примеру, тема модернизации панельных зданий остро стоит в той же России, где возведенные индустриальным методом дома составляют до 80% фонда недвижимости, - сказал эксперт. - Своего рода толчком для возникновения идеи и начала бурного строительства «хрущевок» стало принятие Советом Министров СССР постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» от 31 июля 1955 года. По замыслу тогдашнего политического руководства каждая семья должна была перебраться из коммуналки в отдельную квартиру, потому-то и продолжалось строительство «хрущевок» целых 27 лет - с 1958 по 1985 год».
По словам специалиста, в то время существовало две категории зданий. «К первой относились сносимые строения с запланированным сроком службы 25 лет, которые были призваны временно разрешить жилищную проблему. Ко второй, более обстоятельной, относились условно несносимые здания, срок службы которых первоначально составлял не менее полувека. Кстати, для большинства таких домов срок эксплуатации продлен до 150 лет - настолько качественно и подконтрольно было поставлено это дело при гигантском размахе. Более того, постепенно происходило старение жилого фонда, и на сегодняшний момент большому проценту застройки присваивается статус ветхих и аварийных построек», - говорит эксперт.
По данным нашего собеседника, средний срок службы конструкции панельного дома в столице Азербайджана составляет от 70 до 100 лет, в то время как срок службы механических систем, обслуживающих здания, всего 25-35 лет. Так как большинство зданий было построено в 70-х и 80-х годах, массовый отказ этих систем ожидается в ближайшем будущем, что вызовет огромные затраты на обслуживание. Таким образом, реконструкция предсказуема и неизбежна.
Что касается ремонта столичных «хрущевок», в Баку ранее осуществлялись такие проекты. Имелся подобный проект адаптации, но не каменных, а крупнопанельных пятиэтажных домов, которые располагались в 3-м, 5-м и 6-м микрорайонах. Кроме того, проводилось расширение площади здания и реконструкция инженерной инфраструктуры.
По мнению экспертов, на сегодняшний день такие дома не нужны строящейся столице, страна развивается, и появилась возможность создать нормальные жилищные условия. Специалисты уверены, что эти бетонные здания опасны для здоровья, провоцируют развитие ревматизма и сердечно-сосудистых заболеваний. Скажем, если облицевать панельные строения внутри и снаружи бетонозащитными слоями, опасность не так ощутима, но само предприятие весьма затратное. В частности, по мнению Э.Азадова, в конечном счете, расходы на ремонт и содержание «хрущевок» неэффективны и превзойдут расходы, сопряженные со сносом и строительством нового жилищного фонда. Кроме того, эти здания занимают много места, но в них мало квартир, хотя земля дорожает с каждым днем.
Итак, на примере последнего постановления правительства можно сделать вывод, что отечественная строительная сфера все же продолжила развиваться после краткосрочной стагнации, вызванной снижением мировых цен на нефть и девальвацией национальной валюты. Кроме того, после массового сноса изжившего свой срок жилого фонда, доставшегося нашей столице от советских времен, началось исполнение Государственной программы строительства социального жилья.
В целом эти меры будут способствовать росту строительного рынка и появлению новых рабочих мест, стимулируя активизацию этой приоритетной сферы экономики.
Тамара ХАЙРУЛИНА