Жизнь без ЖЭК

Министерство экономики Азербайджана сообщило о тенденции роста объединений собственников жилья (ОСЖ), так называемых кондоминиумов. По данным этого ведомства, работа в направлении поддержки новых методов управления продолжается, а новые структуры создаются в соответствии с требованиями Жилищного кодекса.
Языком цифр
Самое большое количество кондоминиумов на сегодняшний день зарегистрировано в столице, преимущественно в Бинагадинском, Ясамальском и Насиминском районах Баку. Кроме того, на территории примыкающего к главному городу страны Абшеронского района уже зарегистрировано два объединения собственников жилья, сообщает Минэкономики. По данным этого ведомства, объединения собственников жилья создаются в соответствии с требованиями Жилищного кодекса при согласии не менее 80% собственников жилья многоквартирных домов.
Примечательно, что к февралю текущего года на территории страны было зарегистрировано 40 объединений собственников жилья. В целом же за год, начиная с февраля прошлого года, государственную регистрацию в Министерстве юстиции Азербайджана прошли девять ОСЖ. Также выяснилось, что наиболее благоприятные условия для развития этого института сложились в трех столичных районах, и на данный момент Минэкономики и промышленности продолжает вести просветительскую работу для поддержки новых отношений, формирующихся в жилищно-коммунальной сфере страны.
В этом направлении проводятся мероприятия с участием представителей местных органов исполнительной власти, муниципалитетов, общественности. Собственникам разъясняют законодательную часть, помогают разобраться в принципах управления и содержания жилых участков в условиях рыночной экономики. По данным министерства, ведется работа с целью стимулирования применения новых методов управления жилищным фондом, в том числе в регионах Азербайджана. «Согласно действующему законодательству, граждане-собственники жилья должны сами выступать с инициативой создания кондоминиумов. Если собственники не выступают с такой инициативой, то местный муниципалитет должен созвать собственников и проинформировать о необходимости создания объединений собственников жилья», - отмечал ранее глава Отдела жилищно-коммунальной политики Минэкономики Низами Гасымов.
Что такое кондоминиум?
Получается, что инициатива создания ОСЖ должна исходить от жильцов, однако в нашей стране такая практика оставляет желать лучшего, уверен эксперт в сфере недвижимости, исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана (АРА) Эльнур Азадов. Какие ассоциации у большинства людей вызывает слово «кондоминиум»? Многие предполагают, что это своего рода кооператив, а для кого-то кондоминиум вообще ассоциируется с коммунальной квартирой. В любом случае, в нашей стране это понятие еще не до конца понятно и изучено, а потому поспешим объяснить читателям, что такое ОСЖ и чему оно служит.
Со слов Э.Азадова, это не определенное строение, как полагает большинство граждан, а форма собственности на жилой комплекс. Каждая квартира принадлежит по закону своему владельцу, а та территория, что не является жилой, например, лестничные клетки, придомовая территория, холл, технические этажи и т.д., являются совместной собственностью всех жильцов. Такое понятие распространяется не только на один определенный дом. Например, к кондоминиумам могут относиться целые комплексы строений. «Вся недвижимость, на которой расположено здание или комплекс зданий кондоминиума, принадлежит владельцам квартир. Все вопросы по содержанию общей площади, например придомовой территории, собственники решают на собраниях. Такие собрания организуются периодически в определенное время для решения вопросов об управлении кондоминиумом», - сказал эксперт.
По данным нашего собеседника, процесс создания кондоминиумов проходит несколько стадий. «Несколько инициаторов создания кондоминиума - это могут быть собственники дома или квартир, собирают документы, проводят опросы остальных собственников жилья, готовят проект устава и выбирают правление. После этого организуется собрание, о чем собственников уведомляют не позднее, чем за две недели до предполагаемой встречи. На этом собрании составляется устав кондоминиума, проводится голосование на выбор правления. Важная часть процесса создания ОСЖ - государственная постановка на учет кондоминиума», - сказал Э.Азадов. На этом же этапе после получения всей регистрационной документации председатель открывает расчетный счет для перевода оплаты жильцов.
Плюсов у такой организации собственников жилья достаточно. Со слов эксперта, важный положительный момент заключается в большой ответственности каждого собственника за содержание жилья. «Поскольку кондоминиум подразумевает совместное владение общей площадью, а также ее совместное содержание, у каждого владельца квартиры вырабатывается серьезное отношение к своему и совместному имуществу. Оплата коммунальных услуг в кондоминиуме не облагается налогами, поскольку по своей сути кондоминиум относится к неприбыльным организациям. Кроме того, владельцы жилья вправе самостоятельно распоряжаться всеми нуждами, они могут контролировать расходование средств», - отметил эксперт.
К вопросу о том, как решается эта проблема, если собственники не проявляют инициативу объединиться в кондоминиум? По данным Отдела жилищно-коммунальной политики Минэкономики, если в течение года собственники жилья в многоквартирных зданиях не выступят с такой инициативой, то в соответствии с решением №128 Кабинета министров Азербайджана муниципалитеты имеют право провести конкурс для выбора управляющего зданием.
Вытесняем поэтапно
Подобные меры, предусмотренные в законодательстве, означают обязательность создания кондоминиумов. «К сожалению, в настоящее время собственники не уделяют данному вопросу особого значения, что, возможно, связано с низкой информированностью, но думаю, в ближайшее время количество кондоминиумов значительно вырастет», - сказал Гасымов. По его мнению, одной из форм управления жилищным фондом служит деятельность жилищно-эксплуатационных контор, но в условиях рыночной экономики более благоприятным методом управления является создание кондоминиумов.
Однако, со слов Э.Азадова, будет лучше, если помощь в процессе организации объединений собственников жилья окажут районные органы исполнительной власти. «Как вариант, при районных органах Исполнительной власти можно организовать специальные комиссии для управления этим процессом. Причем обязать эти структуры ежегодно отчитываться перед правительством об итогах проделанной работы. К вопросу о том, почему именно исполнительную власть, а не муниципальные органы целесообразнее привлечь к организации кондоминиумов? Муниципалитетам выгодно, если жильцы откажутся от прав управления своим домом, потому что эти права перейдут к районным органам самоуправления. По этой причине участие муниципалитетов возымеет эффект, обратный желаемому, - они будут тормозить процесс организации ОСЖ», - уверен он.
Жильцы должны быть активными в этом вопросе, считает Н.Гасымов, ссылаясь на международную практику решения этого вопроса. К тому же с появлением ОСЖ необходимость в жилищно-эксплуатационных управлениях отпадает сама собой. С этим сложно поспорить, однако в новом Жилищном кодексе нет ни слова о ЖЭУ - их не упразднили, но функции «жэков» передали жильцам, а это значит, что платить управлениям уже незачем. В законодательстве оговариваются формы управления жилыми домами: по желанию владельцы квартир могут выбрать любой подходящий способ. Они могут нанять управляющую компанию, могут объединиться в товарищество собственников жилья.
«Жильцы могут отказаться от прав управления своим домом - бывает и такое, - сказал Э.Азадов, - и тогда эти функции автоматически переходят к муниципалитетам». По мнению нашего собеседника, жильцам необходима юридическая, организационная и даже психологическая помощь в освоении этой, безусловно, полезной зарубежной практики. В целом организации Обществ собственников жилья мешает не только большой процент жилого фонда, не имеющий выписки из государственного реестра. По мнению специалистов, этому препятствует искаженная суть местных жилищных кооперативов и низкая активность самих владельцев квартир в так называемых «кооперативных» домах. Инициатива создания товарищества жильцов должна исходить от собственников жилья. «Они должны собраться и подписать протокол по итогам голосования. Признаются результаты голосования при участии, как минимум, 51% соинвесторов», - уточнил Э.Азадов. И он прав, поскольку при возникновении спорной ситуации руководство ЖСК обычно ссылается на отсутствие обращения от жильцов о передаче прав управления домом.
Выбор за жильцами
Создание ОСЖ в Азербайджане набирает популярность благодаря решению главы государства о создании социального жилищного фонда и масштабного строительства доступного жилья. Директор Госагентства по жилищному строительству Самир Нуриев считает, что в первую очередь должны быть созданы комфортные условия для людей. «Следующим этапом является вопрос управления домов, городков, - сообщил он. - Наша цель - создать эффективный процесс управления и задать определенные стандарты. В соответствии с законодательством нами будет предложена организация управления подведомственному агентству ООО «МИДА», но жители могут выбрать и самоуправление».
Также выяснилось, что дом и земля под ним будут в совместной собственности жильцов. При этом функции госрегулирования на территории городков останутся за агентством. «Мы хотим создать такие условия, когда люди будут чувствовать себя истинными собственниками. Надеемся, что это мотивирует жителей активнее участвовать в общественной жизни дома, всего городка. Раньше люди были не столь мобильными, как сегодня. Они подолгу проживали в своих домах, создавались добрые, доверительные отношения между соседями. Не зря же у нас есть пословица «Близкий сосед лучше дальнего родственника». Хотелось бы, чтобы данные традиции продолжали жить, и мы приложим для этого все усилия», - сказал ответственный чиновник.
Тамара ХАЙРУЛИНА