Признак зрелости рынка

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Сферу ипотечного кредитования Азербайджана ожидают новшества в плоскости предоставления желающим оптимального и приспособленного к сегодняшним требованиям ассортимента ипотечных продуктов. Так, ОАО «Азербайджанский ипотечный фонд» собирается расширить список ипотечных продуктов, следует из заявления эксперта Всемирного банка (ВБ) по финансам и частному сектору на Южном Кавказе Анжелы Пригожиной.
«Мы продолжаем сотрудничество с нашими партнерами в Азербайджане, в том числе с «Азербайджанским ипотечным фондом», Министерством финансов и регулятором (Палатой по надзору над финансовыми рынками, - Ред.), чтобы развить рынок ипотечного финансирования, - сообщила Пригожина, отметив, что изменившаяся экономическая конъюнктура требует в том числе развития новых продуктов самого Ипотечного фонда. - В этом плане мы продолжим сотрудничество еще в ближайший год для развития новых продуктов Ипотечного фонда, укрепления системы управления рисками, фондирования, а также расширения источников финансирования ипотечного рынка».
Два продукта АИФ
Следует отметить, что в настоящее время АИФ предлагает два продукта: социальную и коммерческую ипотеку с максимальными годовыми процентными ставками четыре и восемь процентов соответственно. Сфера ипотечного кредитования многие годы остается наиболее острой темой обсуждений и пользуется пристальным внимание высшего руководства страны, работающего в направлении более доступной ипотеки.
По данным газете «Каспiй» исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, в условиях сильной урбанизации актуальность ипотечного кредитования растет. «К сожалению, несмотря на бурное строительство последних лет, рост объемов жилого фонда уступает темпам урбанизации и прироста населения. Несмотря на то, что города растут, для нас все еще актуален вопрос нехватки бюджетного жилья», - сказал наш собеседник.
Потребности и возможности
В Азербайджане среднегодовая потребность населения в жилье составляет около 4 миллионов квадратных метров. А согласно официальным данным, ежегодно в республике сдается в эксплуатацию от 1,7 до 2 миллионов квадратных метров новопостроенной недвижимости. Дефицит жилплощади составляет примерно от 2 до 2,2 миллиона квадратных метров. Обычно он покрывается за счет строительства незаконных домов в окрестностях Баку. Часть этих зданий сносят, другая часть остается. Чаще всего дома без разрешения строят малообеспеченные люди, бюджет которых не позволяет купить квартиру сразу. А строительство льготного жилья как раз ориентировано на обеспечение потребностей в крыше над головой этой категории населения.
Что касается ипотечного кредитования и тесной связи между состоянием этой сферы и поведением валютного курса, Э.Азадов отметил, что решение Центробанка отпустить манат в свободное плавание стало для рынка испытанием на прочность. В целом же девальвационные процессы таят в себе не только отрицательные моменты, обусловленные падением покупательской способности. Дело в том, что само падение спроса умерило аппетиты продавцов, а цены с момента первого падения курса национальной валюты в декабре прошлого года и второй волны девальвации, пришедшейся на февраль текущего года, а также постепенной просадки маната в течение последних месяцев уходящего года заметно понизились. Так, по подсчетам Э. Азадова, стоимость жилья падает на один процент в месяц.
В стране реализуется государственная программа строительства социального жилья, рассчитанного на людей, не имеющих возможностей и льгот для приобретения жилплощади, а также для лиц с низким и средним доходом. Строительство такого жилья является одним из самых оптимальных способов улучшить жилищные условия населения. Таким образом, обратив внимание на жилищную проблему бедных слоев населения и дав свои поручения соответствующим структурам, Президент Азербайджана Ильхам Алиев еще раз показал, что социальная политика продолжает оставаться и останется приоритетным направлением внутренней политики азербайджанского правительства.
Социальное жилье станет стимулом
Говоря о развитии ипотеки нельзя не отметить, что в стране развернется строительство социального жилья - домов с низкой себестоимостью, строящиеся за короткий срок. Площадь таких квартир небольшая, но имеются все необходимые условия для проживания, а жилищный вопрос граждан решается следующим образом - после переселения жильцы платят кредит, ну а после погашения долга ничто не мешает квартире перейти в собственность владельца, жилье приватизируется. При этом сроки выплаты ипотечного кредита могут быть краткосрочными или долгосрочными, что зависит от условий договора.
В настоящее время вопросы строительства социального жилья переданы Государственному агентству жилищного строительства при Президенте Азербайджана. Между тем, по данным газете «Каспiй» гендиректора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова, программа строительства социального жилья в Азербайджане позволит оживить рынок недвижимости, а также подстегнуть динамику строительного рынка. «Программа строительства социального жилья окажет положительное влияние на рынок недвижимости и косвенно станет финансовой поддержкой строительной сфере. При этом не надо забывать, что активизация строительной сферы способствует развитию прочих направлений экономики, что, в свою очередь, представляет возможности для повышения темпов роста экономики в целом», - сообщил он.
Кроме того, по данным главы MBA Group, упомянутая программа позволит стабилизировать рынок недвижимости. Дело в том, что стабильность рынка подвержена всяческим влияниям, когда он мал и слабо развит, однако в случае сильного и крупного сегмента внешние влияния теряют былую мощь. Таким образом, благодаря программе социального жилья решаются две ключевые проблемы - инвестиции укрепляют сам рынок, а строительство, подкрепленное основательным механизмом ипотечного кредитования, решает жилищную проблему населения, уверен Н.Ибрагимов.
Как отметил глава государства в своем выступлении на заседании Кабинета министров по итогам социально-экономического развития в первом квартале текущего года, строительство социального жилья, а также возведение на месте домов, находящихся в аварийном состоянии, красивых многоэтажных зданий придадут огромный импульс строительному сектору.
Так, Государственное агентство жилищного строительства при Президенте Азербайджана начинает реализацию первого проекта для обеспечения граждан страны жильем на выгодных условиях. Первое социальное жилье будет построено в Ясамальском районе столицы возле Внешней кольцевой дороги. Площадь городка, где будет примерно 2 тыс. квартир (11,6 га) - такого рода строительство будет способствовать снижению цен на рынке недвижимости и снижению масштабов строительства незаконных домов. Кроме того, будет достигнута стабилизация в сфере активности рынка за счет восполнения недостающего жилья, и в завершение всего, будет решена социальная проблема отсутствия крыши над головой у молодых семей. Дешевые квартиры смогут приобрести даже те, кто до этого времени не имел льгот, и в то же время из-за низких доходов не мог позволить себе обзавестись собственным жильем. Ожидается, что новоселы будут оплачивать свое проживание в квартирах в формате выплаты арендной платы. После полного погашения долга жильцы смогут приватизировать оплаченное недвижимое имущество.
Реальность кредитования
Напомним, что для решения квартирного вопроса граждан 27 октября 2015 года глава государства подписал указ о реорганизации Азербайджанского ипотечного фонда при Центральном банке. Согласно новому порядку выдачи ипотечного кредита, утвержденному в июне 2016 года, обычный ипотечный кредит будет выдаваться только гражданам страны и только в национальной валюте на срок до 25 лет, а по льготной ипотеке - до 30 лет на покупку жилой площади, находящейся в собственности гражданина. Максимальная сумма ипотечного (в том числе льготного) кредита определяется самим Ипотечным фондом, и она не должна быть выше стоимости жилья со средним ремонтом площадью 100 кв. м. в зоне 7 города Баку. Годовые процентные ставки по кредиту определяются Наблюдательным советом ОАО. При этом сумма льготного ипотечного кредита должна составлять не более 85% стоимости приобретаемой жилплощади на момент выдачи кредита, за исключением случаев, когда сам заемщик требует уменьшить сумму кредита. При получении обычного ипотечного кредита предоставляемая сумма не должна быть меньше 75% стоимости приобретаемой жилплощади на момент выдачи кредита, однако и в этом случае минимальная планка займа может быть снижена по просьбе заемщика.
Кроме того, месячная оплата за ипотечный кредит не должна превышать 70% месячного дохода заемщика, а возраст заемщика на момент последней даты выплаты задолженности по кредиту не должен превышать установленный законодательством пенсионный возраст. При этом обязательно наличие договора о страховании жизни. Что же касается льготных условий, они распространяются на членов семей шехидов, семей Национальных героев Азербайджана, вынужденных переселенцев, госслужащих со стажем работы не менее трех лет, учителей общеобразовательных школ со стажем работы не менее пяти лет, кандидатов и докторов наук, лиц, имеющих особые заслуги в спорте, а также военных с минимальным стажем службы в три года. Каждая семья, имеющая право на льготный ипотечный кредит, может воспользоваться им только один раз.
Тамара ХАЙРУЛИНА