• четверг, 28 Марта, 16:46
  • Baku Баку 16°C

Новостройки подорожали

19 апреля 2016 | 14:29
Новостройки подорожали

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Местный рынок недвижимости вновь оживился, констатируют эксперты, отмечая 40,3-процентный ценовой рост в условиях усилившегося спроса на жилье в новостройках. Причем выросли цены в национальной валюте, в долларовом же эквиваленте стоимость квадратных метров упала.
По экспертным оценкам, затишье на рынке недвижимости, вызванное двумя этапами девальвации маната, нестабильным курсом и туманными прогнозами экспертов, сменилось некоторым оживлением.
Напомним, что с момента первой просадки маната, нагрянувшей, несмотря на оптимистичные прогнозы Центробанка, в декабре прошлого года, рынок живой и коммерческой недвижимости впал в состояние шоковой стагнации. Причем, в самом начале просадки нашей валюты к доллару специалисты анонсировали кратковременный конвульсивный подъем спроса и предложения, сменившийся общей растерянностью и состоянием продолжительного выжидания.
«Первые недели после девальвации были достаточно активными по сделкам с недвижимостью, однако начиная с конца марта, число покупателей сократилось. Наши наблюдения показали, что ценовые индексы тех месяцев практически не менялись, - сообщил генеральный директор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов. - Отмечу лишь, что иные строительные компании в конце февраля начали было незначительно поднимать цены. Это было связано с наплывом любопытных граждан, которые больше интересовались стоимостью недвижимости, нежели желанием ее купить. Как и следовало ожидать, уже через несколько недель строительные компании принялись снижать цены и объявили скидочные кампании».
Как это было?
Последующие месяцы, истекшие со дня памятного решения Центробанка отпустить манат в свободное плавание и привязать его к бивалютной корзине в поведении рынка наблюдалась осторожность и настороженность. Сфера недвижимости затаилась, сократив объемы сделок и стагировав цены по всем направлениям, начиная от государственного ипотечного кредитования и заканчивая сегментом индивидуального строительства, привязанного к рынку земли и строительных материалов.
На экспертный взгляд исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, стагнация не привела к ощутимому ценовому снижению. «Затишье на рынке практически не сказывалось на ценах, - сказал он в беседе с газетой «Каспiй». - Все это время падение спроса не вызывало значительного снижения недвижимых индексов, а стоимость квадратных метров падала незначительно».
В целом же, по данным экспертов, все это время наблюдалась характерная для местных строительных реалий ситуация некоторой отвлеченности цен от законов спроса и предложения. При этом индексы первичного жилья (в основном, 3-4-х комнатные квартиры в многоэтажках центра столицы) даже относительно поднимались вместо того, чтобы падать на фоне резкого сокращения спроса.
Таким образом, обстоятельства сегодняшнего ценового роста, анонсированного в середине прошлой недели Н.Ибрагимовым, складывались на протяжении всего периода, прошедшего со времени первой волны девальвации. По мнению наших экспертов, то, что падение нефтяных индексов не станет существенным фактором для значительного падения ценовых индексов на рынке недвижимости, свидетельствовал сам факт выжидательной позиции. Принимая во внимание версию Н.Ибрагимова, можно сказать, что на протяжении всего истекшего периода создавалась благоприятная почва для роста индексов.
Однако не все эксперты согласны с констатацией ценового витка. Так, по данным исполнительного директора Ассоциации риэлторов Э.Азадова, такие заявления не соответствуют действительности.
Причины и следствия
«Наше наблюдение рынка не выявило значительного повышения ценовых индексов, - сказал он в беседе с редакцией. - Принимая во внимание соотношение былого и сегодняшнего курса доллара, разница в стоимости незначительна, к тому же все операции на рынке недвижимости осуществляются сегодня в национальной валюте.
Можно согласиться с тем, что в сегменте жилых новостроек прослеживается некоторое повышение спроса. Причем имеется в виду незначительная часть жилого фонда, снабженного газовыми коммуникациями, прошедшего госприемку. Покупатели «легального» жилья получают купчую и прочие привилегии собственников, доплачивая за «удовольствия», но это единичные случаи, не имеющие существенного влияния на рынок и ценовой уровень».
В целом же, на взгляд нашего собеседника, рост рынка недвижимости диктует вторичный рынок жилья, где последние месяцы наметилось заметное оживление. По его мнению, события последних месяцев, привязанные к оживлению вторичного сегмента, объясняются общим состоянием экономики и в частности, кредитно-финансового сектора. На фоне прошедшей реструктуризации банковской сферы, сопровождавшейся банкротством целого рядка коммерческих кредитно-финансовых организаций, доверие к банкам среди населения заметно убавилось.
Кроме того, на отток потенциальных и существующих банковских депозитов повлияло снижение процентных ставок по вкладам населения в иностранной валюте - по итогам двух девальваций вклады в иностранной валюте составили до 70% общего портфеля. Проще говоря, операции с недвижимостью на первичном, и преимущественно вторичном рынке оказались более прибыльными, нежели банковские депозиты и вклады. На тенденции оттока банковских средств сказался и психологический фактор - стабильная в цене недвижимость казалась менее рискованным вложением.
«Как видите, банковская сфера оказалась менее привлекательной, а стабильные ценовые индексы жилой недвижимости повысили интерес к этой сфере, - анонсировал Э.Азадов. - В результате сложившихся обстоятельств рынок недвижимости получил свои дивиденды в отдельно взятом сегменте жилого фонда, потому что коммерческие объекты теряют былой спрос, а тяжелеющий портфель предложения тянет вниз цены. В условиях растущего предложения и низкого спроса активность в этом сегменте достаточно низкая».
На пути к стабильности
Тем временем, по данным Н.Ибрагимова, несмотря на рост цен с начала года, в месячном выражении стоимость недвижимости в среднем незначительно упала, что произошло в основном за счет рынка коммерческих объектов. Так, по данным эксперта, в прошлом месяце цены недвижимости в манатном исчислении понизились на 1,96% в национальной валюте и 0,31% в долларах, если сравнивать ситуацию с февралем этого года.
Причем эксперт высказал аналогичную точку зрения на то, что в течение месяца наблюдалось максимальное снижение стоимости коммерческих метров. По данным И.Ибрагимова, сравнительно с февралем сего года в прошлом месяце цены в этом сегменте упали на 8,55%, причем, в долларах показатель снижения составил 6,23%. Сравнительно с началом года, на рынке коммерческих объектов, напротив, зафиксирован наибольший рост. Так, с января цены в манатах повысились на 36,87%, в долларах же понизились на 7,28 %.
«Цены на рынке первичного жилья за месяц выросли в манатах на 1,41% (в долларах - на 3,98%), а стоимость жилья на вторичном рынке в манатах выросла на 3,84% (в долларах - на 3,43%). С начала года цены в манатах на обоих рынках выросли на 20,65 и 0,3% соответственно, но в долларовом выражении они понизились на 18,27 и 30,24% соответственно», - анонсирует Н.Ибрагимов.
Эксперт также отмечает незначительную просадку цен в национальной валюте на земельном рынке. По данным главы консалтинговой компании, снижение в течение месяца составило 1,54%, а с начала года - 1,34%. Примечательно, что в долларах с начала года стоимость земельных участков под строительство упала на 30,31%.
Прогнозирование цен - дело неблагодарное по причине быстро меняющейся рыночной ситуации, считает Н.Ибрагимов. На его взгляд, дополнительные инвестиции Азербайджанского ипотечного фонда и строительство социального жилья могут стать стимулом для стабилизации ситуации на рынке и незначительного ценового роста. В противном же случае цены на рынке будут падать, считает он.
На взгляд же Э.Азадова, активация рынка недвижимости связана с общей экономической ситуацией, к тому же немалое влияние на вектор цен имеет цена нефти. Он также отказался делать прогнозы о перспективах ценовых реалий в сегменте первичной и вторичной недвижимости, а также возможностях жилого сектора строительства. При этом, по убеждению Э.Азадова, планы правительства, связанные с организацией нового Государственного агентства жилищного строительства, обещают стабилизацию рынка и повышение активности.
В целом же, говоря о перспективах стоимости жилых метров и прочей конъюнктуре рынка, специалисты придерживаются выжидательной тактики, объясняя это отсутствием четко означенных планов.
Тамара ХАЙРУЛИНА
Статья публикуется в рамках проекта Фонда государственной поддержки развития СМИ при Президенте Азербайджанской Республики
banner

Советуем почитать