Кредиты без посредников

ФИНАНСЫ
Азербайджанский ипотечный фонд, действующий при Центральном банке страны, будет реорганизован в открытое акционерное общество с государственным портфелем акций. Сопутствующий указ был подписан главой государства для более прозрачного и ускоренного ипотечного кредитования.
На перепутье
В рамках своей деятельности ОАО «Азербайджанский ипотечный фонд» будет привлекать местные и иностранные ресурсы, сообщают официальные источники, называя целью нового механизма долгосрочного кредитования ускоренное решение жилищной проблемы. Кстати, о прозрачности.
Здесь нелишне отметить, что привлечение финансовых источников будет входить в компетенцию самого общества, а назначение председателя и заместителя главы ОАО производится главой государства. Президент страны также принимает решения, связанные с ликвидацией и реструктуризацией этой структуры. Проще говоря, АИФ в статусе ОАО будет прямо подотчетен главе государства.
Реструктуризация АИФ последовала вслед за выступлением главы государства на прошедшем в июле этого года заседании Кабинета министров, посвященном итогам социально-экономического развития первого полугодия. Среди прочих важных проблем социального характера, президент коснулся социального ипотечного финансирования.
«Еще один социальный вопрос связан с ипотечным кредитованием, - сказал Ильхам Алиев. - Я уже дал указание до конца этого года выделить из государственного бюджета дополнительные средства на ипотеку. В этом имеется большая потребность… Считаю, что до конца года на ипотеку из государственного бюджета должно быть выделено, по меньшей мере, 200 миллионов манатов, а может и больше. Министерство финансов и Центральный банк получили соответствующие указания и занимаются этим вопросом».
В своей речи глава государства сообщил о двух принципиальных подходах к обновленному механизму ипотечного кредитования. «На предоставленные средства будут приобретаться квартиры в существующем жилом фонде, либо будут отстроены новые здания», - сказал Президент страны, отметив при этом, что второе решение более актуально для оживления строительного рынка. Но с учетом того, что строительство жилого фонда под социальную ипотеку требует времени, синтез этих двух подходов представляется наиболее оптимальным.
«В любом случае, не это главное, - подчеркнул глава государства. - Главное, должны быть выделены средства, и вы определите, кому они будут предоставлены. Условия должны быть такими, чтобы интерес к ипотеке возрос».
Во главе угла - финансирование
Главный вопрос, где взять деньги, будет решаться путем привлечения акционерным обществом местных и зарубежных финансовых ресурсов, сообщают компетентные источники. Для этой цели функции фонда при Центробанке расширены до кредитно-финансовых, а средства, выделенные из бюджета на государственную ипотеку в 2005 - 2015 годы, переходят в уставной капитал этого ведомства. Стоит полагать, что централизованное управление обновленной политикой финансирования устранит участие в этой системе коммерческих банков.
Для экспертов местного рынка недвижимости инициатива реорганизации важнейшей ипотечной структуры не стала неожиданностью, ведь существующий механизм кредитования через коммерческие банки не отличался потенциалом для решения насущной проблемы. Не способствовал выходу из затяжной мигрени и механизм кредитования под готовую жилую недвижимость.
По информации, предоставленной корреспонденту газеты «Каспiй» из общественного объединения «Участники рынка недвижимости», незначительные объемы строящегося экономичного жилья, мягко сказать, не поспевают за стремительно растущим спросом урбанизирующей столицы.
Специалисты акцентируют внимание на ключевой для этого рынка проблеме усложненности условий кредитования жилищно-строительных компаний. Высокие ставки банков, жесткий налоговый прессинг, преследующий застройщиков в самом начале строительства, а также неофициальные расходы компаний - это лишь часть проблем, осаждающих ЖСК. В итоге строительство бюджетного фонда теряет привлекательность, а механизм кредитования под имеющуюся жилую недвижимость сложно уложить в комплекс государственных начинаний по решению масштабной проблемы.
По мнению эксперта рынка недвижимости, директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, ипотечное кредитование можно и нужно направлять не в банки, а именно в строительство. «Нам давно пора усвоить невозможность выхода из тупика в условиях дефицита бюджетного жилого фонда, - убежден наш собеседник. - Обстоятельства требуют прямого финансирования ипотечных строительных проектов, а потому государственное кредитование должно, в первую очередь, поддерживать строителя».
Проще говоря, имеется необходимость перераспределения «длинных денег» от потребителя к застройщику ипотечных метров.
Специалисты сходятся в том, что без финансовой устойчивости на рынке строительства бюджетной недвижимости и развития института строительства социального жилья, государственная ипотека не будет иметь перспективы. Похожего мнения придерживается и эксперт-экономист Октай Ахвердиев, считающий ипотечное кредитование с традиционным для нас бюджетным финансированием частных кредитно-финансовых организаций изобретением стран с неразвитой банковской системой. С его слов, проблемы социального ипотечного финансирования также привязаны к выгоде для коммерческих банков в плане оформления долгосрочных кредитов под низкие процентные ставки.
«Центробанк распределяет бюджетные средства по банкам через АИФ, кстати, призванный отслеживать целевое применение льготных кредитов. Поэтому, с точки зрения контроля, социальное ипотечное кредитование лучше передать одной государственной кредитно-финансовой организации», - считает наш собеседник.
Не корысти ради
О недоступности социальной ипотеки для широких слоев нуждающегося в ней населения говорилось много. В числе проблем отмечалась незаинтересованность банков в долгосрочном кредитовании под низкие процентные ставки. К тому же, в сложившихся обстоятельствах подвергалась сомнению суть местной модификации этого института. Ведь известно, что социальная ипотека должна отличаться максимальной доступностью для малоимущих граждан, а значит, быть без первоначального взноса, с минимальной, почти символической, процентной ставкой (по мнению ряда экспертов, ставки не должны превышать 0,5%) и единым центром выдачи кредитов в виде государственного финансово-кредитного учреждения. Проще говоря, суть этого института исключает стремление заработать, он выполняет социальную функцию и должен соответствовать своему предназначению.
«Спрашивается, зачем выдавать 50 тысяч манатов, требуя 7 тысяч первоначального взноса? Где логика? - вопрошает О.Ахвердиев. - Откуда эти деньги у необеспеченной молодой семьи, и не лучше ли предоставить кредит, исключив сумму первоначального взноса? Выдавайте не 50 тысяч, а 43 тысячи манатов», - логично восклицает он.
Реформы и надежды
Именно эти возможности предполагает реализовать Указ главы государства о реструктуризации Азербайджанского ипотечного фонда. По мнению специалистов рынка недвижимости, централизация социального ипотечного кредитования на фоне заявлений главы государства о двустороннем, комплексном подходе к социальному ипотечному кредитованию очертило перспективы оживления строительного рынка и доступности ипотеки для широких слоев населения. Достижению этой цели могут содействовать и недавние поправки в Налоговый кодекс, отсрочившие с начала следующего года платежи строительных компаний по НДС и налогу на прибыль до реализации отстроенного жилья.
Тамила ХАЛИЛОВА