• пятница, 29 Марта, 11:24
  • Baku Баку 5°C

Красиво жить не запретишь

24 сентября 2015 | 10:43
Красиво жить не запретишь

ЖИЛЬЕ МОЕ
По данным риэлторов, самые высокие цены на столичное жилье зафиксированы в Бинагадинском районе столицы – цена одного квадратного метра в строящемся элитном комплексе достигает 10 тысяч манатов. Это значит, что общая тенденция падения индексов недвижимости, связанная с просадкой национальной валюты и достаточной степенью ожидания новой волны девальвации, обошла стороной элитное жилье. Цены в этом сегменте не только не падают, а местами даже стремятся вверх.
О том, как меняется рынок жилья вслед за февральской девальвацией, какие новые проекты появляются в сегменте дорогой элитной недвижимости и почему их нельзя подвести под международные стандарты, действующие сегодня во многих странах мира, читателям газеты «Каспiй» рассказал исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана, один из ведущих экспертов недвижимого рынка Эльнур Азадов.
Основываясь на исследованиях нашего собеседника, можно заключить, что со времени заявления главы Центрального банка АР Эльмана Рустамова о привязке маната к так называемой бивалютной корзине индексы недвижимости в целом медленно ползут вниз. «В целом жилье подешевело на 5 – 7% и продолжит падать в цене ближайшие полгода, - утверждает специалист. – Предугадать дальнесрочные ценовые перспективы достаточно сложно, потому что индексы недвижимости привязаны к экономическому состоянию, поведению котировок нефти и курса маната. Ясно одно – нестабильное ввиду падения мировых цен на нефть состояние экономики, возможно, спровоцирует падение цен на готовые объекты, а относительная ее стабилизация приведет к возрастанию стоимости квадратного метра».
Эксперт предостерег наших читателей, советуя отложить планы по продаже недвижимости до стабилизации цен. Продавать квадратные метры в условиях непредсказуемого поведения курса и, возможно, дальнейшего его падения невыгодно – этот фактор стагнирует сегмент предложения и сдерживает цены.
При этом ощущается значительный перевес в сегменте спроса, потому что желающих купить квартиру в этом месяце больше ввиду менее выраженных рисковых факторов. В целом же, первые три месяца с момента решения Центробанка привязать национальную валюту к доллару и евро в поведении рынка наблюдалась осторожность и настороженность. Рынок недвижимости затаился, сократив объемы сделок и заморозив цены по всем направлениям, начиная от государственного ипотечного кредитования и заканчивая сегментом индивидуального строительства, привязанного к рынку земли и строительных материалов. Но даже спустя полгода после девальвации эксперты не наблюдают коренных изменений в объемах строительства, отмечая лишь тенденцию к спаду ценовых индексов.
«Помнится, в самом начале девальвации рынок захлестнула волна ажиотажа, рискованные граждане начали скупать квадратные метры, дорожающие на просадке маната. Резко возросший спрос стимулировал тогда ощутимое подорожание, однако купленные «метры» остались без возможности дальнейшей реализации, волна отхлынула и цены вернулись в исходное состояние. – объяснил Э.Азадов причину роста индексов недвижимости в феврале - марте текущего года. – Спустя несколько месяцев после этих событий, этой осенью вектор рыночной стоимости жилья повернул в сторону снижения, однако ощутимые изменения в ценах будут заметны лишь спустя несколько месяцев».
Как уже говорилось выше, падение цен отмечается в масштабах всего рынка. «Индексы жилья ближе к центру Баку остаются на прежней, достаточно высокой планке, несмотря на объективные предпосылки снижения, связанные с увеличением последние два года числа строящихся жилых комплексов, - заключил Азадов, отметив при этом, что данные о росте в сегменте жилого строительства относительны. – Тенденции сокращения нет, но жилых зданий по стране возводится очень мало, в основном такие проекты концентрируются на территории Баку. Если сравнить сегодняшнюю ситуацию со строительным бумом 2004 – 2008 годов, до финансового кризиса ежегодно только в столице начиналось строительство сотни жилых объектов, а сегодня этот показатель не превышает 25-ти единиц. Начало резкому спаду положил финансовый кризис 2009 – 2010 годов. Многочисленным жилищно-строительным кооперативам пришлось умерить аппетиты в условиях кризисных рисков и непредсказуемости рынка. Некоторое влияние на размах строительного бума в центре столицы оказало принятие генерального плана».
По данным эксперта, число строящихся в черте города элитных комплексов на сегодняшний день не превышает пяти-шести, не считая порядка двадцати современных уникальных проектов, возводимых в рамках строительства Baku White City. «На сегодняшний день это самый масштабный проект элитного уровня, - сказал эксперт. – Так как «элитность» нашего строительства - понятие растяжимое и далекое от международного подхода к классификации, Baku White City можно назвать таковым из-за отсутствия здесь зданий эконом-класса. В целом, строительство ведется на достаточно высоком уровне, уникальные проекты строительных компаний рассчитаны на малоэтажные объекты – высотность жилых зданий не превышает пяти – шести этажей, в отличие от строений бизнес-класса. Несмотря на «престижное» место в центре столицы и высокий уровень строительства, цены на жилую недвижимость удивляют бюджетным подходом, составляя в среднем до 1 500 манатов за квадратный метр».
Дорогая недвижимость в столице стоит сегодня по-разному, «средние» ценовые индексы элитного жилья зависят от места расположения объекта, уровня качества строительных материалов и отделки, а главное – «престижности» компании. По мнению нашего собеседника, в условиях бурно развивающегося рынка нам давно пора перенять зарубежные стандарты единой рыночной методики классификации жилых комплексов. Как правило, элитную жилую недвижимость делят на 4 класса: «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».
Подобная классификация уже давно используется в международной практике и помогает клиенту понять, каких характеристик стоит ожидать от элитного объекта. Ведь каждый класс отвечает определенному набору требований, в число которых входит: местоположение, архитектурный облик и технология строительства, тип остекления, внутренняя отделка общественных зон, отделка и площадь квартир (апартаментов), высота потолков, инженерное обеспечение, оформление и качество придомовой территории, уровень безопасности, внутренняя и внешняя инфраструктура жилого комплекса.
«В Азербайджане нет такого подхода, а строители сами решают, какому классу соответствует их проект - де-люкс, премиум де люкс, премиум, бизнес или эконом, - объяснил исполнительный директор риэлторской ассоциации. – Но сегмент дорогой недвижимости постепенно развивается, последнее время ширится предложение квартир с ремонтом, однако объемы такого жилья на общем фоне оставляют желать лучшего. Во многом это вызвано ограниченностью предложения и запросами клиентов, предпочитающих селиться в малоэтажных домах. Состоятельные покупатели избегают многоквартирных проектов: небольшое количество соседей - одно из условий комфорта».
Средняя стоимость квадратного метра в таких жилых комплексах колеблется от 2500 до 3000 манатов, но это лишь приблизительные расчеты. По данным Э.Азадова, средняя цена метра в строящемся жилом комплексе Бинагадинского района, рассчитанного на притязательных клиентов, достигает 10 тысяч манатов. Одним из примеров типичного элитного жилья специалист признал проект Roseville, ставший одним из первых по сдаче в пользование готового жилья.
Отличительной особенностью этого комплекса является малоэтажность, небольшое количество квартир – до 272 единиц, а главное, высокий уровень строительных материалов и проектировки. Сравнение этого проекта с прочими претендентами на высокий уровень следовало бы ограничить детальной классификацией, однако отсутствие такой практики позволяет отдельным строительным компаниям заявлять аналогичную классификацию и расценки, руководствуясь субъективным чисто подходом.
Иными словами, цены на элитную недвижимость, продолжившие рост на фоне общего снижения рыночных индексов, зависят от многих показателей, привязанных к аппетитам покупателей и продавцов - ведь красиво жить не запретишь.
Тамила ХАЛИЛОВА
banner

Советуем почитать