Галерея недвижимости

СТОЛИЦА
Можно сказать, что первые недели после резкой февральской девальвации национальной валюты местный рынок недвижимости переживал состояние неопределенности и даже некоторой растерянности. Опасаясь очередных «сюрпризов» валютного курса, часть перекупщиков затаилась в ожидании стабильности, а покупатели разделились на две группы: рискованные граждане принялись скупать квадратные метры, другие решили не рисковать и дождаться более предсказуемой рыночной ситуации.
За время, истекшее со дня памятного решения Центробанка отпустить манат в свободное плавание и привязать его к бивалютной корзине, прошло три месяца, однако в поведении рынка продолжает наблюдаться осторожность и настороженность. Рынок недвижимости затаился, сократив объемы сделок и стагировав цены по всем направлениям, начиная от государственного ипотечного кредитования и заканчивая сегментом индивидуального строительства, привязанного к рынку земли и строительных материалов.
«Как видите, ничего катастрофического не произошло», - успокоил нас частый гость газеты «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. Специалист откликнулся на предложение редакции прокомментировать процессы, привязанные к последним событиям в плоскости пересечения последствий решения Центробанка, психологических ожиданий игроков рынка и объективных реалий спроса и предложения.
На пересечении
Наблюдения нашего собеседника, высказанные им в эксклюзивной беседе с нами, во многом дополняют заявления независимых экспертов строительного рынка о том, что цены в первичном и вторичном секторе недвижимости претерпели незначительные изменения. Несмотря на падение спроса, стоимость квадратных метров в Баку и черте столицы практически не изменилась. В целом же, сложилась характерная для наших строительных реалий ситуация некоторой отвлеченности цен от законов спроса и предложения. Кстати, индексы первичного жилья (в основном, 3-4-х комнатные квартиры в многоэтажках центра столицы) даже относительно выросли вместо того, чтобы падать на фоне резкого сокращения спроса. По мнению экспертов, это связано со специфическими особенностями нашего рынка.
«Самые дорогие и в среднем обжитые квартиры были в Хатаинском районе. Квартира площадью 267 кв.м предлагалась за $1,5 млн. Но это завышенная ставка, потому она до сих пор не продана, однако хозяин, проживающий в Турции, настаивает на цене, потому что ему не к спеху. Самая дешевая - 1-комнатная квартира полезной жилой площадью 29 кв.м предлагалась в поселке Масазыр Абшеронского района по цене $44 500», - сказал Э.Азадов.
При этом, по данным риэлторов, весной этого года на первичном и вторичном рынке жилья Баку и крупных городов Азербайджана не наблюдалось активности, напротив, риэлторские конторы отдыхали.
По данным отчета общественного объединения «Участники имущественного рынка», ценовые индексы жилья на первичном рынке составили в среднем $1800 за 1 кв. метр, а востребовано жилье по ценам ниже этой планки. Средняя цена предложения на вторичном рынке осталась на отметке $2086. Кстати, до февральской девальвации доллар практически не участвовал в предложениях маклеров и риэлторов, а торги велись в национальной валюте.
«Первые недели после девальвации были достаточно активными по сделкам с недвижимостью, однако начиная с конца марта, число покупателей сократилось. Наши наблюдения показывают, что ценовые индексы последних месяцев практически не изменились, - сообщил эксперт. - Отмечу лишь, что иные строительные компании в конце февраля начали было незначительно поднимать цены. Это было связано с наплывом любопытных граждан, которые больше интересовались стоимостью недвижимости, нежели желанием ее купить. Как и следовало ожидать, уже через несколько недель строительные компании принялись снижать цены и объявили скидочные кампании».
Пустующие новостройки имеют хозяев
Кстати, говоря о ценах, эксперт предупредительно заявляет их приблизительную суть. «После девальвации оценочные компании пребывали в серьезной растерянности, - объяснил наш собеседник. - Дело в том, что они используют в своей практике аналогичный метод оценки и очень редко пользуются методом капитализации и восстановительной стоимости. Чаще всего в рамках аналогичного метода информации недостаточно или она добывается от риэлторских служб, а это уже данные, получаемые от третьих лиц».
По мнению эксперта, для достоверности нужно опираться на прямые источники, а это непосредственные сделки купли-продажи недвижимости. В рамках этой темы особенно интересна проблема завершенных, но почему-то пустующих жилых зданий.
Пустующие новостройки привлекают внимание не только ночью зияющей темнотой окон, это явление интересно в плоскости цены, спроса и прочих подспудных реалий нашего недвижимого рынка. Задаем наивный вопрос: почему они не обжиты?
«Квартиры в завершенных новостройках хоть и пустуют, но почти все имеют хозяев, - ответил Э.Азадов. - Так, данные анализа по количеству проданных квартир новостроек, отстроенных в черте города, составили 95%. Как правило, число таких квартир, подлежащих перепродаже, составляет не менее 15%, известны случаи, когда их количество достигает 30%. Поэтому можно сказать, что завышенные ценовые индексы зачастую диктуются спекулянтами. Они скупают метры «под маяк» в среднем по 1000 манатов за «квадрат», тратят на ремонт 200-250 манатов и продают квадратный метр новостройки в черте города за 1350-1400 манатов».
Цены пока высоки
Э.Азадов отметил, что, несмотря на общую стагнацию, цены 1-2-комнатных квартиры в новостройках эконом-класса, продающихся «под маяк» и с ремонтом, растут из-за повышенного спроса и низкого предложения. В элитных проектах центральной части города стоимость таких квартир почти не изменилась. По данным других источников, на первичном рынке жилья «под маяк» цены на 1-комнатные квартиры не изменились, а цены на двух-, трех- и более повысились, начиная с марта, соответственно на 8%, 5% и 6%. Увеличилась и средняя квадратура предлагаемых квартир. Так, квадратура 1-комнатных квартир составила 59 кв.м, 2-х комнатных - 88,3 кв.м, 3-х комнатных- 130,8 кв.м, 4-комнатных - 181,0 кв.м, а 5-комнатных - 239,0 кв.м.
Ипотека в тренде общей стагнации
На активность покупателей не повлияла даже открытость ипотечных кредитов. По мнению нашего собеседника, это связано с покупательской способностью населения и сравнительно высокими ценами. Иные эксперты объясняют причины воздействием «черных» маклеров, слабостью социальных программ и непредсказуемостью условий кредитования при неустойчивом валютном курсе.
«Азербайджанский ипотечный фонд не дает информации по активности сегмента ипотечного кредитования после девальвации, - сожалеет по этому поводу Э.Азадов. - Однако риэлторские компании констатируют значительное сокращение и даже полное отсутствие покупателей по линии АИФ. Коммерческая ипотека в основном выдается компаниям под строительные проекты».
В целом, по итогам первых пяти месяцев этого года рынок недвижимости не проявил видимой активности, подытожил нашу беседу исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана. Прогнозы на лето - время традиционного снижения активности в сегменте готового жилья, не обещают значительных изменений. Другое дело - сфера индивидуального строительства. Интересно, что сезон начала строительства в этом сегменте ознаменовался сравнительным спокойствием цен на рынке строительных материалов, что, по мнению экспертов, свидетельствует о снижении покупательской способности населения. Цены на земельные участки ведут себя относительно спокойно.
«В центре города землю под строительство частного дома сегодня уже не купишь, - констатировал Э.Азадов. - Участки на продажу имеются в черте города, но их скупают компании под строительство жилых комплексов, потому участков, пригодных для индивидуального жилья остается все меньше, и число предложений ежегодно сокращается».
Тамила ХАЛИЛОВА