Куда повернет рынок

ФИНАНСЫ
Министерство налогов Азербайджана прокомментировало налогообложение сделок по продаже недвижимого имущества. В рамках проходящего в Баку IV Налогового форума «Налоговая система Азербайджана: реалии и перспективы» общественность, наконец, узнала о деталях схемы действия НДС.
Оказалось, что налоговое законодательство и раньше предусматривало подоходный налог со сделок от купли-продажи недвижимости, однако учет этих сделок начался лишь в прошлом году, тогда же стартовало налогообложение. Интересно, самой базы данных о сделках с недвижимостью в Минналогов до этого не было. Во всяком случае, министр налогов Фазиль Мамедов обнадежил нас заявлением, что за ней дело не станет. «Согласно распоряжению главы государства, нотариальные конторы представляют в Минналогов данные о сделках с недвижимостью и здесь уже создана информационная база», - сообщил он журналистам.
Налогообложение недвижимого имущества началось с 2014 года, однако к масштабному применению этого положения налоговые органы приступают с 2015 года. Мы опускаем вопросы, связанные с предыдущим действием налогового законодательства в условиях отсутствия информации о сделках в главном налоговом ведомстве и переходим к более актуальным вопросам, связанным с заявлениями главы министерства по действующему налоговому механизму. При этом спешим обрадовать владельцев недорогой жилой недвижимости - можно сказать, что этот сегмент рынка остался в стороне от прессинга НДС. В данном случае мы можем сказать, что стакан наполовину полон, а можем утверждать, что он наполовину пуст. Говоря проще, от налоговых отчислений освобождается жилье налогоплательщика - физического или юридического лица, являющееся местом его проживания не менее трех лет. Однако, в любом случае, общее подорожание и некоторая стагнация активности рынка, предрекаемая экспертами, не обойдет стороной сделки с недорогой жилой недвижимостью. Хотя бы потому, что в результате новых ценовых реалий стоимость бюджетного жилья достигнет планки в 120 тыс. манатов, а к сделкам такого «уровня» трехлетний льготный период не применяется и облагаются 18% налогом на добавленную стоимость. По статье 157.3.1 Налогового кодекса, если годичный объем налогооблагаемых операций превышает 120 тыс. манатов, предприниматель обязан подать заявление о регистрации в целях НДС.
Судя по данным налоговой, НДС не коснется дохода с продаж жилья, являющегося местом прописки владельца не менее трех лет, общей стоимостью не превышающего 120 тыс. манатов. Получается, что продавая второй или третий дом, налогоплательщик платит в зависимости от суммы дохода - 14%, если доход по сделке не превышает 30 тыс. манатов. Доходы больше 30 тыс. манатов облагаются не только НДС в размере 25% от прибыли, но 4 тыс. 200 манатов пошлины. При этом газета «Каспiй» не смогла найти ответа на следующий вопрос: если доход от 30 тыс. манатов предполагает сумму сделки, заведомо превышающую 120 тыс. манатов объема налогооблагаемых операций с 18-процентным НДС, как это пересекается с «обособленным» механизмом перечислений на доход в размере 30 тыс. манатов?
В нашем налоговом кодексе есть две формы оплаты подоходного налога, включая упрощенный. Если годовой оборот средств физических и юридических лиц превышает 120 тыс. манатов, применяется 18-процентный подоходный налог. Соответственно, при сделке с недвижимостью при его договорной стоимости выше 120 тыс. манатов применяется 18-процентный подоходный налог. По последним налоговым поправкам налогоплательщики при покупке и продаже недвижимости стоимостью до 120 тыс. манатов облагаются подоходным налогом в зависимости от стоимости недвижимости и прибыли. Однако физическое или юридическое лицо освобождается от налогообложения, если речь идет о жилой собственности, где владелец прописан больше трех лет.
«Если владелец приобрел недвижимость за 100 тыс. манатов и продал ее за 110 тыс. манатов, от 10 тыс. он заплатит 14%, или 1 400 манатов, - образно рассуждает сотрудник Ассоциации риэлторов. - Другое дело, если вы купили недвижимость за 200 тыс., продали за 230 тыс. и заработали на этом 30 тыс. манатов. В данном случае с учетом 4200 манатов пошлины и 25% налоговых отчислений сумма отчислений составит 7.500 манатов»
Инициативы и последствия
В условиях отсутствия институтов, занимающихся основательным изучением недвижимого рынка, ответить на эти вопросы в рамках газетной статьи довольно сложно. Этим печальным фактом озабочен исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. «К сожалению, у нас нет государственных и негосударственных институтов, изучающих рынок недвижимости и сегмент строительства, а решения по этому рынку принимаются без учета мнения таких специалистов. Такие исследования проводят госведомства в целях государственных проектов, но основательного мониторинга и исследовательской работы не имеется», - сказал руководитель ассоциации.
В целом, специалисты недвижимости считают схему налогообложения достаточно сложной для понимания, особенно в плане распределения подоходного налога, налога на прибыль и госпошлины. В поисках объяснений механизма действия пунктов законодательства газета «Каспiй» обратилась к ряду специалистов недвижимого рынка, однако найти единой интерпретации и подхода не удалось. Несмотря на расплывчатое понимание происходящего, эксперты сходятся во мнении, что масштабное применение положений кодекса в первую очередь отразится на субъектах малого и среднего бизнеса. По данным Ассоциации риэлторов, оно затронет банковскую сферу и простых граждан, практикующих кредиты под залог недвижимого имущества.
«У нас широко практикуется залог имущества под кредиты населения. Как правило, банки оценивают рыночную стоимость недвижимости по своим критериям. Скажем, если залоговая недвижимость стоит 100 тыс. манатов, сумма кредита для заемщика, в лучшем случае, на 30-40% ниже его рыночной стоимости. К примеру, под залог недвижимости стоимостью 100 тыс. манатов банки выдают 65 тыс. манатов кредита. Такая практика диктуется не только желанием заработать, кредитная организация страхует свои риски. Если в течение оговоренного срока заемщик не может погасить кредит, решением суда его имущество переходит банку, банк оформляет недвижимость на свое имя и продает, чтобы вернуть деньги.
Итак, к чему приведет налоговый прессинг? Дело в том, что налоговые отчисления лишают кредитора весомой доли прибыли, ведь банк теряет определенные проценты. По приведенному мной гипотетическому сценарию развития событий за 100 тыс. кредитор получает 35 тыс. прибыли. Теперь ему придется оплатить государственную пошлину в размере 4 200 манатов и 25% НДС. Разумеется, что кредитные организации будут всячески страховать эти потери, вычитывая их из кредита. И если раньше под залог недвижимости стоимостью 100 тыс. манатов клиент получал 65 тыс., теперь эта сумма рискует сократиться, как минимум, на десять тысяч», - посчитал эксперт.
В целом, налоговое наступление приведет к падению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, считают в ассоциации. Как правило, инвесторы рассматривают недвижимое имущество как надежную сферу вложений, особенно в условиях растущей инфляции. «Высокий подоходный налог, налог на прибыль и государственная пошлина угрожают просадкой интереса покупателей к этому рынку, делают его менее привлекательным с инвестиционной точки зрения, - считает Э.Азадов. - А вот ситуация: представьте себе, что гражданин приобрел недвижимость за 90 тыс. манатов и через год продал ее за 120 тыс. манатов, заработав при этом 30 тыс. Теперь ему придется заплатить 25-процентный налог, равный 13 тыс. от суммы прибыли, и государственную пошлину в размере 4.200 манатов. Простые арифметические подсчеты показывают, что в условиях инфляции вкладывать деньги в недвижимость будет невыгодно».
По его мнению, рост НДС приведет к падению спроса на земельные участки. «Купля-продажа земельных участков считается предпринимательской деятельностью, - отметил глава Ассоциации риэлторов. - В нашей стране широко распространена практика приобретения крупных участков для последующей их продажи по частям, а повышенное налоговое бремя приведет к сокращению инвестиций и в этот сектор недвижимости».
По мнению специалиста, в целом налоговое наступление приведет к росту площади теневого рынка сбыта. «Существует такая лазейка, как передача прав собственности по генеральной доверенности, способная заменить прямые сделки купли-продажи и стать тем самым путем утечки легального рынка в теневую плоскость, - сказал наш собеседник. - Этот сценарий будет разворачиваться по принципу утром стулья - вечером деньги, потому что «продавец», или сторона такого соглашения, может стать владельцем недвижимости только через три года. В целом такое развитие событий таит себе перспективу различного рода проблем».
Сильнее всего налоговые инициативы скажутся на сегменте недвижимого рынка, пересекающегося с деятельностью кредитных организаций - субъекты предпринимательства недвижимого рыка и инвестиционные компании будут терять средства. Соответственно, когда выгодность этих сделок упадет, на рыке начнется застой.
В целом налоговые инициативы скажутся на развитии малого и среднего бизнеса, потому что сделки по купле-продаже недвижимости широко используются именно в сфере предпринимательства. По мнению специалистов, масштабное наступление НДС приведет к общей стагнации рынка.
Тамила ХАЛИЛОВА