• четверг, 28 Марта, 18:55
  • Baku Баку 13°C

Жаркий сезон на рынке жилья

14 сентября 2019 | 10:49
Жаркий сезон на рынке жилья

СТОЛИЦА
С наступлением осени столичный рынок недвижимости оживает от летнего затишья. Как правило, сезон подходящих к концу отпусков и начала нового учебного года отличается ростом недвижимых индексов и повышением стоимости арендуемых квартир из-за наплыва студентов.
О том, какие изменения ожидаются на рынке недвижимости, специалисты этой сферы поведали в ходе прошедшей накануне в мультимедийном пресс-центре Sputnik Азербайджан пресс-конференции на тему ожидаемой в последующие месяцы текущего года цены аренды и покупки квартир в новых жилых зданиях.
Считается, что в сентябре на рынке недвижимости начинается осенний сезон и активизируется спрос. По традиции текущей осенью эта тенденция продолжится, сказал корреспонденту газеты «Каспiй» председатель Ассоциации риелторов Азербайджана (АРА) Эльнур Азадов. По его словам, несмотря на высокий спрос, объем предложения на рынке продолжает падать, заметно подогревая цены. И если летом спрос на недвижимость в центре столицы несколько снизился, как и полагается в этом сезоне, то цены на дачную недвижимость, напротив, держались на высокой отметке. Кроме того, активизировалась купля-продажа земельных участков в районах, а также в пригороде столицы.
Оживление сменится затишьем
По свидетельству специалиста, позапрошлый и прошлый годы отметились заметной активностью в сфере недвижимости, неплохо развивался первичный и вторичный рынок жилья, активизировались продажи.
«На сегодняшний день в этом сегменте наблюдается высокая конкуренция строительных компаний, и это способствует более мягкой ценовой политике игроков рынка, которые стали внедрять систему ипотечного кредитования, делать небольшие скидки и проводить акции, - отметил Э.Азадов. - По этой причине в текущем году цены на рынке будут сравнительно более доступными и стабильными. Это касается также вторичного рынка жилья. Однако в следующем году в связи с уменьшением объема строительства новых проектов и внедрения новых нормативов, которые приведут к сокращению объемов для строительных компаний примерно в два раза, цены изменятся, и это, конечно же, отразится на себестоимости отстраиваемого жилья. Первичный фонд подорожает, как минимум на 30% наряду с повышением цен упадет покупательная способность населения».
Процессы, ожидаемые в сфере недвижимости, скажутся на всей экономике, считает специалист, однако текущий год будет благоприятным для рынка недвижимости ввиду растущего предложения, вызванного реализацией программ государственного значения по реформированию и оздоровлению жилищного фонда. В рамках решения упомянутых задач на первом плане стояла проблема ветхости жилищного фонда нашей столицы и необходимости его сноса с последующим строительством современных жилых зданий.
Кстати, начало решению этого вопроса положило памятное постановление Кабинета министров №86 трехлетней давности, благодаря которому аудитория инвесторов на рынке недвижимости нашей страны стала расширяться, а движущим фактором охватившей столицу «строительной революции» стал масштабный проект по сносу ветхого жилья, а также растущий потенциал рынка после предыдущего трехлетнего застоя. После продолжительного спада на строительный рынок Азербайджана стали возвращаться местные и зарубежные инвесторы, что во многом объяснялось пристальным вниманием национального правительства к масштабным работам в русле благоустройства и улучшения жилищной и дорожно-транспортной инфраструктуры главного города страны.
Однако новые нормативы Государственного комитета архитектуры и градостроительства, в чье ведение перешли соответствующие функции органов исполнительной власти, а также выдача разрешений на реализацию пилотных проектов, стали печальной страницей в недолгой истории возобновления жилищного фонда, уверен эксперт.
«Согласно упомянутым нормативам этой структуры, отныне на одном гектаре земельного участка разрешается строитель не более 16 тыс. квадратных метров общей жилой площади, и такие требования не представляют выгоды для строительных компаний, принимая во внимание высокую стоимость земли в столице. С этой точки зрения разрешенных данными нормативами объемов жилой площади недостаточно для инвесторов, которые расходуют собственные средства на снос ветхих домов и несут издержки по компенсации жилья владельцам старых квартир», - сказал Э.Азадов, отметив, что в таком случае упомянутые расходы следует возложить на государство.
Специалисты о трендах
Рынок строительства последние три года продолжает оставаться активным после решения Кабинета министров по сносу старого жилого фонда. Судя по данным, озвученным председателем Госкомитета архитектуры и градостроительства Самиром Нуриевым, полномочная структура утвердила 212 строительных проектов, соответствующих нормативам, при этом в процессе упрощенного приема в эксплуатацию многоэтажных новостроек утверждено 59 проектов.
«На 212 строительных проектов выделен объем около 1,8 млн квадратных метров, - отмечает Э.Азадов. - Мы видим, что объем на такое же примерно количество жилых комплексов стал почти в три раза меньше. По новым строительным нормативам, при сокращении объемов строительства в будущем повысится себестоимость новых проектов, что может повлиять и на спрос. Это выльется для потребителей в рост цен на жилье как минимум на 15-20%». По его информации, иные строительные компании не заинтересованы в достройке многоэтажных домов и соблюдении определенных требований.
Принимая во внимание сложившуюся нелегкую ситуацию в сфере реновации жилищного фонда, начиная с лета прошлого года разрешения на реализацию экспериментальных проектов не выдаются, строительство ведется в рамках уже согласованных проектов. Между тем годы бурно протекавшего процесса реновации ветхого жилья привели к определенным процессам в сегменте аренды жилищного фонда. Из-за сноса старых домов, говорит наш собеседник, ощутимо сократилось количество бюджетных квартир, и это привело к повышению стоимости аренды на 30%. «Считаю, что цены на аренду жилья останутся на высоком уровне, поскольку увеличения числа дешевых квартир пока не наблюдается», - сказал Э.Азадов.
Другой тенденцией недвижимого рынка эксперт назвал некоторое повышение цен на квартиры без купчей в многоквартирных жилых зданиях. Руководство страны посчитало, что пришло время кардинально и бесповоротно решить проблему не сданных госкомиссии многоэтажных жилых зданий. При этом важный момент заключается в том, что за последние 20 лет в стране отстроено порядка полутора тысяч жилых зданий, часть которых по сегодняшний день не принята государством. Известно, что более 400 многоквартирных жилых зданий не соответствует требованиям МЧС, а также не прошло соответствующее техническое согласование.
«Процесс подорожания квартир без купчей обусловлен недавним указом Президента Азербайджана Ильхама Алиева, упрощающим процедуру выдачи разрешений на эксплуатацию такого жилищного фонда, - продолжил Э.Азадов. - Владельцы квартир, ободренные решением высшего руководства страны, надеются на скорое оформление жилплощади в собственность, и уже принялись завышать цены. В целом такая тенденция была ожидаемой, поскольку расценки на квартиры без купчей обычно ниже, чем у владельцев, имеющих на руках документ на право владения».
Как правило, разница в цене между квартирами с купчей и без таковой составляет в среднем 10%, а временами 15-20%. В ожидании решения этой проблемы цены на квартиры в зданиях, не прошедших госприемку, начали приближаться к средним по рынку. При этом ожидается, что цены в этом сегменте рынка будут расти, поскольку процесс госприемки идет полным ходом. Касаясь возможных последствий этой тенденции для рынка недвижимости, отмечается, что в масштабах рынка влияние роста цен в этом отдельно взятом сегменте можно рассматривать с учетом множества прочих факторов, считает специалист, поскольку в этой ситуации значение имеет целый ряд факторов. Имеется в виду и уровень конкуренции, и объемы строительства, а также соотношение спроса и предложения на рынке жилья.
В свою очередь эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Фарзалиев, касаясь вопроса продажи квартир без ремонта, отметил, что люди, приобретая квартиры в новых домах, вынуждены делать ремонт собственными силами.
«Но он может продолжаться годами, и за этом время подъезды портятся, лифты выходят из строя, невозможно обеспечить безопасность, - сказал специалист. - Гражданам будет намного легче, если все или хотя бы 80% ремонтных работ будут выполнять сами строительные компании. А продавать уже отремонтированные квартиры в кредит кажется еще более целесообразным. Бывает, человек купил квартиру без ремонта, а потом и ремонт делает, и еще кредит выплачивает. К примеру, в Турции, странах Европы вообще нет такого понятия «квартира без ремонта», то есть компании в обязательном порядке сами ремонтируют продаваемые квартиры», - подчеркнул Э.Фарзалиев.
Выгодные условия ипотеки

Специалисты отмечают, что эта проблема эффективно решается в рамках государственного проекта по строительству социального жилья. Вот уже несколько лет в Ясамальском районе и поселке Говсан возводятся современные, комфортные для проживания и радующие глаз чудесной картиной преображения жилые комплексы, призванные улучшить жизнь горожан и сделать столицу нашей страны более комфортной. Все квартиры в социальных домах полностью отремонтированы, и даже оснащены кухонной мебелью, автономной отопительной системой комби, водяными, газовыми и электросчетчиками. Однако количество такого жилого фонда оставляет желать лучшего, ведь хорошего много не бывает, а если учесть число желающих улучшить свое жилищное положение граждан, отстроенных квартир явно недостаточно.
Специалисты рынка недвижимости неоднократно говорили, что льготный жилой фонд, отстраиваемый в рамках Ясамальского и Говсанского проектов, не покрывает спроса населения. Во многом это вызвано тем, что льготных квартир строится меньше, чем жилья, реализуемого по рыночной стоимости. А ведь спрос растет, так как население такие квартиры привлекают не столько ценами, сколько выгодными условиями ипотеки по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Кстати, согласно недавнему заявлению единого застройщика многоэтажного строительства ООО MİDA, в процессе реализации очередной партии льготных квартир предусмотрена ипотека. «Продажа квартир в рамках этого объявления предусмотрена и за счет ипотечного кредита, и за счет личных средств», - говорится в объявлении на сайте государственной структуры.
По мнению опрошенных нами специалистов, возврат к ипотечному кредитованию в рамках проекта не может не радовать ввиду его большого спроса у населения.
Тамара ХАЙРУЛИНА
banner

Советуем почитать