• четверг, 28 Марта, 15:35
  • Baku Баку 16°C

Не отходя от сути

01 июня 2019 | 11:00
Не отходя от сути

ФИНАНСЫ
Банки заинтересованы в увеличении лимитов по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ), учитывая возросший интерес населения к ипотечному кредитованию.
На это обстоятельство указал накануне председатель правления банка ВТБ (Азербайджан) Евгений Кирин, отметив, что темпы ипотечного кредитования в этом году достаточно высокие, а годовые лимиты, установленные Ипотечным и кредитно-гарантийным фондом, у некоторых банков будут исчерпаны уже в ближайшее время. «Для каждой финансово-кредитной структуры устанавливается индивидуальный лимит, в частности для банка ВТБ он составляет 10 млн манатов. Но мы заинтересованы в наращивании этого лимита в два и более раз», - сообщил высокопоставленный представитель российского бизнеса.
Экспертное мнение
«Считаю, что в стране необходимо последовательно снижать проценты по ипотечному кредитованию, что сделает строительный сегмент привлекательнее для всех категорий населения и конкурентоспособнее, - сказал в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй» доктор экономических наук, профессор UNEC Эльшад Мамедов. - Думаю, для решения этой задачи целесообразно реализовывать стратегию из двух составляющих. В первую очередь процентные ставки по ипотечному кредитованию не должны превышать 2-3%. Помимо прочего, для большей доступности жилья в рассрочку было бы нелишне применить систему государственного субсидирования. Вторая составляющая моего предложения касается возможности предоставления жилья в аренду, поскольку в этом конкретном направлении имеется достаточно позитивная деловая практика».
Профессор отметил, что вопросы оформления жилья в аренду по линии в частности Фонда ипотечного кредитования весьма актуальны, а сам этот подход отличается конструктивностью. Но главное в этом вопросе - не уходить от сути, поскольку государственная ипотека имеет первостепенный социальный подтекст, а основная ее задача находится в плоскости решения квартирного вопроса наших граждан. «Несмотря на очевидность, нелишне напомнить главное: цели и задачи ипотечного кредитования в первую очередь пересекаются в плоскости обеспечения жильем населения. Вместе с тем они носят характер стимулирования экономического роста, поскольку строительная сфера является локомотивом этого процесса. Словом, увеличение прибыли банков не является целью государственной ипотечной программы», - отметил экономист, добавив, что вопросы, связанные с повышением прибыли коммерческих банков за счет наращивания ипотечного кредитования не могут ставиться во главу угла.
По свидетельству ученого, отечественные коммерческие банки работают на рынке, используя сверхначисления прибылей, и по этой причине жалобы представителей банковского сектора на ограниченные лимиты ипотечного кредитования, мягко говоря, непонятны.
«Дело в том, что банковская маржа неоправданно высока, - считает профессор. - С этим обстоятельством следует бороться соответствующим государственным органам. Ведь когда финансовые организации привлекают средства под 10-11% годовых, выдавая кредиты, размещая активы под 20-25%, банковская маржа формируется в районе 10-15%. Ни в одной передовой экономике мира нет таких сверхприбылей в банковской сфере. Прибыль коммерческих банков должна колебаться в районе одного, максимум полутора процентов. И если банковский сектор хочет добиться снижения процентов по депозитам, увеличения своей депозитной составляющей, следует понимать, что повышая ставки кредитования, финансовые организации суживают собственную депозитную базу».
Здесь все предельно просто, поскольку высокие проценты снижают финансовые возможности населения. Повышая в частности проценты по ипотечному кредитованию и потребительским кредитам, местные банки тем самым увеличивают расходы населения. В результате идут на убыль возможности граждан вкладывать деньги в банки. Наконец, в условиях сужения депозитной базы финансовым организациям приходится предлагать депозитные пакеты по более высоким процентным показателям.
«Кроме того, государственная ипотека, предполагающая кредитование по линии АИКГФ на более мягких условиях предполагает стимулирование экономического роста, - говорит ученый. - Она предполагает также больший маневр для населения, чтобы в структуре расходов граждан выплаты процентов за ипотеку, а также ежегодных или ежемесячных процентов за аренду или покупку жилья не достигали бы критических значений. Конечно же, государственная поддержка по линии фонда должна быть продолжена. И когда представители банковского сектора говорят о том, что расширенная инфраструктура коммерческих банков позволит увеличить доступ населения к ипотечному кредитованию, это выглядит, по меньшей мере, смешно, учитывая, что значительная часть нашего банковского сектора имеет недостаточно разветвленную банковскую инфраструктуру. Ипотечный фонд может без труда самостоятельно удовлетворять потребности населения с точки зрения возможностей доступа граждан к получению ипотеки именно по линии этого фонда».
Надо усилить роль правительственных денег
По мнению нашего собеседника, роль частного кредитно-финансового сектора в государственной ипотеке следует сокращать, в крайнем случае установить низкий потолок ссудных ставок, одновременно привлекая инструменты государственной поддержки при решении жилищной проблемы населения.
«Здесь фигурирует дополнительная, не побоюсь сказать, паразитирующая прослойка банковского сектора, которая стремится получать сверхприбыли фактически из ничего, что не способствует ни увеличению деловой активности, ни стимулированию экономического роста, ни улучшению социальных показателей. Поэтому необходимо ограничить участие банковского сектора одним, максимум полутора процентами, если АИКГФ затрудняется напрямую работать с потребителями. Вместе с тем необходимо наращивать государственную поддержку в форме субсидирования путем открытия специальных счетов и выдачи ссуд. То есть государственное участие здесь крайне важно именно в сегменте ипотеки», - ученый также отметил вторую составляющую этой темы, связанную с выдачей жилья в аренду.
Э.Мамедов выразил солидарность с представителями кредитно-финансового сектора в необходимости расширения доступа отечественных банков к длинным и дешевым деньгам. «Единственное, с чем я согласен в позиции определенных кругов банковского сектора, финансовые организации должны получить больший доступ к так называемым длинным, наиболее дешевым кредитным ресурсам, - сказал профессор. - Конечно же, это актуальная проблема для местных банков. В условиях отсутствия весомой депозитной базы главным источником упомянутых ресурсов должны быть, конечно же, ресурсы Центрального банка. С этой точки зрения, необходимо наращивать денежную эмиссию в стране, смягчать денежно-кредитную политику, но вместе с тем упомянутые меры должны носить целевой характер. Тем более важно постепенно наращивать удельный вес специальных инвестиционных контрактов для финансирования в приоритетном режиме реального сектора национальной экономики».
Роль банков пошла на убыль?
Кстати, судя по отчетности местных финансовых структур, в настоящее время наблюдается изменение роли банков в системе кредитования в рамках государственной ипотечной программы, поскольку АИКГФ максимальные усилия прилагает для работы собственными силами, а потому, снижая объемы кредитования через банки, на данный момент фонд в большей степени концентрирует силы на работе с заемщиками. Структура самостоятельно кредитует клиентов, обсуждаются варианты использования лизинга в кредитовании населения. К считает глава правления ВТБ (Азербайджан), это лишь повод для некоего симбиоза. Наряду с лизингом целесообразно продолжать сотрудничество и с банками, как с агентами, которые выдают ипотеку, поскольку это повышает доступность для населения данного продукта, ввиду наличия у банков большого количества офисов продаж.
Банки, по его словам, располагают клиентской базой, что позволит увеличить количество клиентов, которые могут воспользоваться ипотекой. Отметив понимание того, что продукт Ипотечного фонда является ключевым и основным, определяя рынок - его объемы и тренды, банкир озвучил стремление финансовых структур сохранить партнерские отношения, поскольку это будет выгодно для государственной ипотечной программы в плане масштабов. Банки заинтересованы в этом, поскольку именно по ипотеке наблюдается очень низкий уровень просрочки. Кроме того, в банках формируется определенный опыт и навыки по ипотечному кредитованию, в последующем имеющий перспективы быть взятым за основу при разработке и внедрении собственной коммерческой ипотеки. Как только фондирование позволит сравниться с государственной ипотекой, это неизбежно произойдет, но это вопрос времени.
В частности отмечается, что сегодня государственная ипотечная программа значительно выигрывает по условиям и эти кредиты очень выгодны для заемщиков, нежели в рамках собственных ипотечных программ банков. Поэтому если проанализировать портфель выданных ипотечных кредитов, там доминируют кредиты, предоставленные в рамках госпрограммы. Проще говоря, банкам пока крайне сложно создать конкурентный продукт ввиду большой разницы, сложившейся в процентной ставке. Однако банковский сектор выражает готовность прийти к этому в будущем, по мере стабилизации ситуации с процентами, полагая, что ставки по депозитам должны снизиться, хотя вкладчикам это и невыгодно, но это вопрос баланса. Если же у финансовых организаций будут доступные источники финансирования, дешевое фондирование, то со временем появится возможность представить конкурентный по ставкам государственному ипотечному кредитованию продукт.
Привлекательный кредитный продукт
Последние годы, особенно с началом строительства социального жилья, государственная программа ипотечного кредитования принимает широкий размах и обретает большую популярность среди населения. Цены на «социальные квадратные метры» варьируются в сегменте ниже среднерыночных, принимая во внимание расценки в аналогичном сегменте жилой недвижимости. Ведь как ни крути, а система социального жилья изначально рассчитана на категории граждан, имеющих преференции при покупке таких квартир. И недавно заявленные условия продаж стали очевидным свидетельством приоритета социальной политики и пристального внимания правительства к нуждам населения.
Цена однокомнатных квартир, включая НДС, составила примерно 30 тыс., двухкомнатных - чуть больше 47 тыс. манатов, а вот расценки на трехкомнатные квартиры начинаются с 65,63 тыс. манатов. То есть, разбив по месяцам предусмотренный двадцатилетний срок, мы получим вполне приемлемые ипотечные платежи на уровне 130-288 манатов в зависимости от количества комнат. Следует учитывать весьма щадящий процент социальных ипотечных кредитов. Как видно, сравнительно незначительные ипотечные взносы необременительны для бюджета средней азербайджанской семьи, а на данный момент даже обсуждается возможность сделать условия продаж более комфортными.
Однако в целом по стране ипотечное кредитование не отличается столь мягким колоритом, а банковские ипотечные пакеты по карману разве что состоятельным, по общим меркам, гражданам, чья зарплата составляет от 1 тыс. манатов и выше. По этой причине уже долгие годы не утихают дискуссии о возможных способах удешевления ипотечного кредитования.
Тамара ХАЙРУЛИНА
P.S.
Когда верстался номер, АИКГФ распространил информацию, что общая сумма ипотечных кредитов по государственной линии составила 1 млрд 310, 45 млн манатов, которые выделены 29 124 гражданам (то есть средний размер ипотечного кредита - 44 995 манатов).
banner

Советуем почитать