Ценовой галоп

СТОЛИЦА
Статистика роста цен на первичном и вторичном рынках жилья поражает небывалым ростом. Так, в 2013 году цены на вторичном рынке поднялись на 20%. Как и следовало ожидать, первичный рынок старается опередить ценовой индекс, поэтому годовой прирост цен в этом секторе жилья составил ни много ни мало 28%.
Такую неутешительную статистику цитируют отечественные СМИ со ссылкой на генерального директора компании MBA Сonsulting Нусрета Ибрагимова. Ценовой галоп действительно резкий. Для сравнения, рост цен в 2011 году был на уровне 3,4%, в 2012 году цены на жилье выросли на 9%, а 2013 год побил все рекорды, заявив отметку в 20-28%.
Возникает естественный вопрос: почему и куда растут цены? Объяснить поведение ценового индекса жилой недвижимости мы попросили гендиректора MBA Сonsulting, а также исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова.
Жить стали лучше?
Скажу лишь, что, судя по заявлениям экспертов, жить мы стали веселее. Главная причина динамичного роста цен на первичном и вторичном рынках жилья - это рост доходов населения, считает директор MBA Сonsulting. Н.Ибрагимов не ограничился этими лирико-оптимистическими рассуждениями и сделал заявление в прессу о прочих факторах повышения индекса жилой недвижимости. В интервью газете «Каспiй» он подтвердил свои изречения в прессу и даже дал по ним подробные объяснения.
Квартиры в столице дорожают, потому что жить мы стали лучше. Граждане стремятся улучшить жилищные условия, меняют старые квартиры на новые, просторные и удобные, - с этим вердиктом эксперта не согласен директор Ассоциации риэлторов. Состоятельных граждан у нас из года в год становится больше. Это естественно в условиях рыночного развития, однако процент их не так велик, чтобы говорить о существенном влиянии на ценовой портфель. Доля состоятельных покупателей на рынке жилой недвижимости не превышает 20% клиентского портфеля, подсчитал Э.Азадов.
Другая причина повышения ценового индекса недвижимости - это снос жилых зданий в столице, убежден Н.Ибрагимов. Каким образом? - спросите вы. По мнению гендиректора MBA Сonsulting, владельцам квартир выплачивают стандартную компенсацию в размере 1500 манатов.
- Раньше компенсация за квадратный метр составляла 1000-1200 манатов, сейчас она выросла до 1500 манатов. Эта сумма действует как психологический фактор, - говорит он.
- Как это понимать?
- Все просто. На эту сумму ориентируются продавцы, взвинчивая цены. К примеру, метр вторичного жилья за 900 манатов подгоняют под невольно сложившийся «ценовой ориентир».
О том, можно ли считать этот фактор значимым в плоскости резкого скачка цен на рынке жилой недвижимости, рассказал Э.Азадов:
- Действительно, сносятся старые жилые здания в черте города - жилом массиве «Хутор» Бинагадинского района, по проспекту Нобеля, в некоторых частях Насиминского и Наримановского районов столицы. В центральной части города установочная цена «квадрата» жилой недвижимости равна 1500 манатам. Однако при сносе жилья по бывшей улице Папанина владельцы квартир получали от 900 до 1300 манатов. Чтобы оценить степень влияния этого фактора, призовем на помощь арифметику. Граждане, получившие компенсацию, жили в малогабаритных квартирах площадью не больше 50-60 кв.м. Средняя площадь квартир - 40 кв.м. По простым арифметическим расчетам, средняя цена расселения на рынке составляет 1200 манатов за «квадрат». В итоге, средняя компенсация за расселяемое жилье составляет 48-50 тыс. манатов. Самое большее, что можно приобрести за эти деньги, - двухкомнатная квартира на окраине города. Допустим, что компенсацию получили 1000 человек. Тысяча покупателей недвижимости за год не способна существенно повлиять на инвестиционный портфель рынка бюджетного жилья.
Аренда как фактор растущих цен
Другая причина ценового галопа в жилищном фонде - миграция и урбанизация сельского населения, уверен Н.Ибрагимов.
- В стране повышается уровень рождаемости, растут объемы миграции сельского населения. В результате увеличивается портфель спроса на рынке аренды жилья, а он, как известно, влияет на индекс рынка недвижимости в целом, - считает глава MBA Сonsulting.
С ним солидарен Э.Азадов, однако эксперт отмечает незначительное влияние роста арендных ставок на ценовой портфель жилищного фонда.
- Давайте рассмотрим вопрос арендных ставок как фактор повышения цен в столице, - предложил он. - Сегодня в Баку арендуется 18-20% жилого фонда. Из них 11-12% составляет бюджетное жилье (до 400 манатов), порядка 5-6% можно по праву закрепить за средним ценовым сегментом (400-800 манатов) и лишь 1-2% аренды составляют квартиры класса «люкс». По сравнению с ростом цен на жилье арендные ставки повысились незначительно. Кроме того, хотелось бы отметить тенденцию: сельские жители склонны продавать дома в регионах, потому что арендовать квартиры в городе накладно. Им просто невыгодно снимать дорогостоящее жилье в столице. Налицо процесс урбанизации сельского населения.
Дела ипотечные
В стройной цепочке причин, провоцирующих рост цен, Н.Ибрагимов указывает на объем ипотечного кредитования. В 2012 году ипотечных кредитов было выдано на 74-75 млн. манатов. Для сравнения, 2013 год демонстрирует положительную динамику с ростом до 100 млн. манатов.
Э.Азадов предложил рассмотреть этот момент подробнее:
- Разделите 100 млн. манатов на среднюю сумму ипотечного кредита, которая равна 43 тыс. манатов. По приблизительным подсчетам, получается, что за год выдается 2500 ипотечных кредитов. В среднем это 250 ипотек в месяц. Согласитесь, рынок ипотечного кредитования невелик, он хоть и влияет на рост цен, но не так существенно.
Региональный фактор
Вышеперечисленное - суть внутренние факторы, которые неизбежно связаны с процессами на региональном уровне, считает Н.Ибрагимов.
- Рост цен мы наблюдаем сегодня не только в Азербайджане, но и во всем регионе Южного Кавказа, в том числе в Грузии, Армении, Турции, России и странах Центральной Азии. Наша страна - часть регионального рынка, нельзя оставаться в стороне от процессов столь глобальных. С другой стороны, это явление правильнее рассматривать в аспекте общего развития экономики. А мировая экономика, как известно, развивается синусоидально. То есть в определенное время происходит развитие, рост цен, а потом, наоборот, сокращение. Синусоидальный период роста длится 8-12 лет, снижение - 3-5 лет. Сегодня мы переживаем отрезок пути роста.
По этому пункту Э.Азадов отказался комментировать коллегу - он не понимает, каким образом удорожание квартир, скажем, в Грузии, может отразиться на поведении ценового индекса недвижимости в Азербайджане.
Цены будут расти
По прогнозам Н.Ибрагимова, рост цен продолжится и в 2014 году:
- Стабилизация и рост цен на рынке жилья начались еще с IV квартала 2010 года. Я думаю, что цены продолжат расти и в этом году. Правда, темпы роста не будут на уровне 2013 года. В текущем году подорожание не превысит 6-10%.
Ожидания Э.Азадова не столь утешительны, эксперт обещает 10-процентное удорожание вторичного жилья и 15-процентный рост на первичном рынке. Оба специалиста уверены, что в комплексе перечисленные факторы могут повлиять на растущий ценовой портфель.
Э.Азадов не замедлил объяснить симптоматику подорожания психологическим фактором. Оказывается, продавцы недвижимости изучают рынок по аналогичным предложениям. При большой доле спроса они держатся высокой ценовой планки и продают максимально дорого. «Нет спроса - цены падают», - процитировал он основы экономического учения Адама Смита.
Автор статьи не берется оспаривать аксиомы соотношения спроса и предложения. К сожалению, все вышеперечисленное не дает прямого ответа на главный вопрос - о причинах резкого скачка цен на недвижимость. В надежде выяснить, наконец, что побуждает цены к безудержному галопу, мы обратились к заслуженному строителю Эмилю Ахундову.
Дойти до сути
Э.Ахундов не раз выступал на страницах газеты «Каспiй», нашим постоянным читателям знаком его взгляд на проблемы строительства и пути их решения. На этот раз эксперт объяснил удорожание жилья в плоскости общей ситуации рынка недвижимости. Беседа с ним охватила комплекс злободневных проблем в ключе этой темы.
- Очень надеемся с вашей помощью ответить на вопрос: почему дорожает жилой фонд - жить стали лучше?
- Видите ли, заявление о том, что мы стали жить лучше, а рост цен на недвижимость обусловлен повышением доходов населения - некорректно. Я имею в виду жилье не по индивидуальным заказам, а в массовом строительстве - это дома повышенной этажности, которые делают столицу некомфортной для проживания. Итак, мотивация моего высказывания… (пауза)
- Пишите как есть, - Э.Ахундов нахмурился и повысил голос. - Первое: не может жилье иметь цену, если оно продается как полуфабрикат с терминологией штукатура - «под маяк»! Второе: на то, чтобы воплотить мечту о квартире, гражданину среднего достатка потребуется 20-30 лет. Не каждый гражданин может приобрести жилье, если у него нет крупного бизнеса, - речь о жилье, которое недостойно называться таковым, - со вздутыми ценами от 1000 до 3000 манатов за «квадрат» на периферии и выше в центре города.
Скажу вам как человек, знающий цену жилой недвижимости и цену качества. В большинстве случаев дома у нас сдаются с большими нарушениями. В первую очередь это отсутствие акта Государственной комиссии о приемке здания в эксплуатацию. Соответственно ордера на заселение не выдаются. С другой стороны, новоиспеченный хозяин квартиры становится заложником колоссальных неудобств - электрификация, газо- и водоснабжение, перебои канализационной системы, я уж не говорю о лифтовом хозяйстве. Стоит ли удивляться, что такие, с позволения сказать, дома по истечении многих лет не заселены и наполовину. За такое жилье платить не стоит.
- Бытует мнение, что рост ценового индекса в какой-то мере продиктован компенсацией жильцам переселяемых квартир. Мол, этот «ценовой регламент» влияет как «психологический фактор».
- Я не понимаю. Объясните: кто, как и на каком основании устанавливает цену - 1500 манатов за «квадрат» недвижимости в центре столицы? Как показывает статистика, площадь квартир в архитектурных, исторических домах не выше 55 кв. метров. В расчете мы имеем 75 000-82 500 манатов компенсации. Теперь подумайте, как на эти деньги купить жилье с аналогичным городским статусом? Это практически невозможно!
- Критика полагает пути решения проблемы. Как определить объективную цену жилья?
- Соглашусь. Первое, из чего складывается объективная цена жилья, - это престижность района, где находится дом. Дальше рассматривается архитектурная ценность и значимость строения, состояние самой квартиры, затраты на ремонтные работы и прочее.
- Как отрегулировать сей казус в административно-законодательной плоскости?
- Прежде всего Исполнительная власть Баку должна раз и навсегда подготовить документ по классификации - выделить категории расположения домов в одиннадцати районах города, в том числе расположение кварталов в этих районах по признакам повышенной комфортности и социальной значимости. К примеру, по такой классификации Сабаильский район столицы приравнивается к первой категории. Цена компенсации за жилой «квадрат» в этом случае должна быть 2500-5000 манатов. Классификации подлежит и территория Сабаильского района. Например, жилье в районе Дома правительства, на «статусных» и прочих территориях района должно иметь конкретную базовую цену.
Однако и эта цена не является еще суммой компенсационной выплаты. В каждом отдельном случае специальная комиссия, возможно, в лице сотрудников Бюро технической инвентаризации выдает технический паспорт с указанием затрат на ремонт - будь то дорогостоящий паркет, кафель или сантехоборудование. Выносится оценка рыночной стоимости, с минусом амортизации в ходе эксплуатации. Далее эта сумма должна быть добавлена к базовой стоимости жилья. В любом случае гражданин имеет конституционное право отказаться от компенсации за переселение и потребовать у Исполнительной власти города наделить его равноценным жильем в том же районе. Конечно, должно быть решение ИВ с правовыми ссылками. Но зачастую переселяемые граждане такого документа не видят. Вопросы переселения решают какие-то личности, спрашивать с них документы бесполезно!
Окна зияют чернотой
- Как вы думаете, почему в ночном городе окна многоэтажек зияют чернотой? На мой взгляд, надо пересмотреть и узаконить выдачу разрешительных документов инвесторам и застройщикам. Нужна полная проектная документация согласно требованиям СНиП (Строительные нормы и правила), проект организации и производства строительных работ, проекты на прокладку внутридомовых и наружных коммуникаций, согласованные со всеми городскими службами. Я имею в виду весь пакет: мэрия должна выбирать застройщиков на тендерных началах. Но самое главное - пресечь волокиту и бюрократию - причину мытарств застройщиков. Застройщик платит за весь пакет документации - это геологоразведочные и изыскательские работы, стоимость участка под строительство, геодезические работы с координатными сетками привязки объектов и прочее. Это работа мэрии! В течение тридцати дней застройщик должен получить всю необходимую документацию, причем по принципу - все из одного окна. Есть же у нас пример социальной службы АSAN хидмет. Что касается вопроса зияющих чернотой окон, попробуйте задать его ИВ Баку. А вопрос такой: сколько квартир введено в эксплуатацию в 2011, 2012, 2013 годах? И сколько выдано ордеров? Не скажут! Ибо выдача ордеров практически невозможна, потому что, как правило, нет актов госкомиссии о приеме домов в эксплуатацию. Заселение жильцов в такие дома - криминал! Как-то на мой вопрос: «Почему нет ордеров?» (я-то знаю почему) одному из работников коммунальной структуры - последовал ответ: квартиры в домах только… оштукатурены. Как это понимать?
Но давайте вернемся к инвестору, который желает строить. Он подает заявление в мэрию, представляет туда лицензию и другие нужные документы. Мэрия представляет ему план застройки районов города с указанием объектов, к примеру, социального назначения, которые еще в вакансиях. Застройщик может выбрать только те объекты, которые указаны в кварталах или обособленных участках районов города. При этом обязательно исполнять проектные решения. Например, он выбрал конкретные жилые дома, школу, а может быть, и всю инфраструктуру квартала. Через 30 дней он получает абсолютно всю документацию на строительство означенных объектов. Это и есть классика разумного, логичного, законного решения застройки сложных градообразующих инфраструктур. Это и есть основа девелоперства!
- Мы отвлеклись от ключевой темы беседы - причины повышения цен на жилье.
- Мой статус человека, отдавшего долгие годы работе в строительной организации - генерального подрядчика-застройщика города Баку, а также работе в городской системе эксплуатации жилого фонда обязывает дать вам объективный ответ. - Э.Ахундов на минуту задумался, чтобы продолжить. - Сложно ответить на этот вопрос, потому что застройка города ведется сумбурно, отсутствует логика в цепи законов следования науке о градостроительстве. Слишком много самоуправства. Мудрить здесь не следует. Строить надо согласно планам застройки, демографической потребности в наполнении инфраструктуры. Необходимо четко реализовать требования генерального плана развития и застройки, где законодателем и хозяином должна быть Исполнительная власть города.
- Как остановить галоп цен в столице?
- Надо сделать все, чтобы строительный комплекс в нашем городе был демократичным, прозрачным, доступным всем, кто может строить. Жители города недовольны работой республиканских и городских служб, которые не могут элементарно обеспечивать исправно платящих клиентов водой, газом, канализацией, рабочими лифтами.
- Эксперты прогнозируют 6-15-процентный рост ценового индекса…
- Вопрос некорректен. Он не имеет объективной статистической оценки. Процентный прирост, о котором вы говорите, это плохая экстраполяция данных субъективных оценок роста из года в год! Цены не продиктованы объективностью условий рынка. Рост цен должен быть естественным, как результат слагаемых экономических компонентов, то есть надо исходить из объективных базовых факторов. Проще - улучшенного качества стройматериалов, высокого уровня строительства и отделки (декор, дизайн) фасадов и внутренних интерьеров, современного качественного оборудования, котельных, лифтов, смарт-технологий обеспечения кондиционирования, вентиляции, качественного газо- и водоснабжения, средств бытового сервиса, зоны отдыха, дворов с детскими площадками. Такая градообразующая микро-ячейка, безусловно, и есть база ступенчатого, запланированного роста ценовой составляющей. Это объективный результат реального менеджмента. С другой стороны, необходимо принять меры по снижению затрат в ходе строительно-монтажных работ, прекратить влияние «руки» в строительном производстве, сократить сроки строительства. Умные дела приведут к главному - сокращению себестоимости строительства. Прибавьте стоимость окружающей инфраструктуры к стоимости квадратного жилого метра и получите реальный процентный рост с учетом всех атрибутов нормального жилья.
Как истинный бакинец, я имею право говорить об этих недостатках. Но надо быть справедливым и честным. По инициативе Президента Азербайджана в Баку и для Баку проделана титаническая работа. Не буду перечислять здания и сооружения чудесной архитектуры, где используются современные технологии, конструкции и материалы. Созданы огромные очаги ландшафтной архитектуры, за пределами центра организованы современные, по европейским стандартам, схемы дорожных развязок, мостов, путепроводов, туннелей и прочих инженерных коммуникаций. Такова реальность сегодняшнего Баку. Жаль, что я, строитель со стажем, не вижу целенаправленной и продуктивной работы столичной мэрии. Грохочущая работоспособность, абстрагирование руководства и завышенная самооценка собственного труда может дорого обойтись жителям нашего города. Надо исправлять положение.
Тамила ХАЛИЛОВА