Строить и строить!

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Цены на квартиры в столичных новостройках растут с завидным постоянством. Эту тему важно муссируют в СМИ, ссылаясь на данные традиционных источников. Попробуем на время отойти от статистики и умозрительных заключений специалистов. Посмотрите на ночную столицу - взору открывается странная картина. Вечерами в окнах жилых новостроек почти никогда не зажигается по-домашнему теплый свет, в стенах элитных квартир редко собирается семья…
Мы продолжаем импровизированный маршрут, проезжаем мимо холодного лоска центральных улиц и погружаемся в атмосферу ночного пригорода. Новостройки вдали от центра приятно светят ночными огнями - здесь живут люди, эти здания можно по праву назвать жилыми. Дальше - периферия города: многоэтажные дома здесь встречаются редко, вокруг - необъятные просторы, густо покрытые небольшими частными домиками и особняками. Такой предстает картина столицы неискушенному взору простого наблюдателя.
О том, что скрывают за собой строительные пейзажи Баку и безрадостные сводки растущих цен мы поговорили с человеком, непосредственно связанным со строительным рынком, - маркетологом-аналитиком, исполнительным директором Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнуром Азадовым.
Мнение его на первый взгляд выглядит более чем странно.
Оказывается, рост цен на жилье вызван ограниченным предложением - поверить в это трудно на фоне развернувшегося в столице строительного бума. Высотные жилые здания растут на глазах, меняя облик Баку с фантастической быстротой. Мы попросили Э.Азадова обосновать свою точку зрения и выносим ее на суд читателя.
- Строительный переполох - лишь видимая часть всех перипетий и подводных течений рынка, - говорит Э.Азадов. - Присмотритесь - высотки растут как на дрожжах в центре. А что мы видим на окраинах? История строительства последних лет поможет представить ситуацию наиболее полно. В 70-90 годах минувшего столетия было отстроено 30% Баку, однако уже с начала 90-х этот сектор вернулся в исходное положение стагнации. Застой в строительной сфере продолжался вплоть до 2002 года. Новым дыханием жизни отметился послекризисный 2002-й, инвестиции в жилой сектор потекли с новой силой, поднимая высотные здания в сердце города. За 10 лет было построено до 700 высотных жилых объектов, но этого недостаточно. Этого мало, потому что растущий город и положительный вектор урбанизации ставят перед нами несравнимо более масштабные задачи. Приток сельского населения в Баку и физический рост населения столицы привел к небывалому росту города, а жилья на всех не хватает.
- Позвольте не согласиться. Предложение питает спрос, но стоимость жилья несоизмерима со средним уровнем жизни и заработной платой по стране…

- Дело в том, что не хватает бюджетного жилья, доступного для среднего слоя населения. Именно дефицит в секторе строительства эконом-жилья приводит к росту ценового портфеля и последующему росту цен на квартиры премиум-класса. Рынки премиум- и эконом-жилья взаимосвязаны. А следовательно, взлет цен в одном сегменте рынка - сегменте бюджетных квартир - не может оставить в стороне от подорожания квадратные метры жилья элитного. В результате мы наблюдаем печальную картину общего подорожания. Сегодня стоимость бюджетных квартир задает тон и влияет на ценовой портфель всего рынка жилой недвижимости.
- Насколько поднялись цены и сколько стоят жилые метры в Баку?
- За последний год цены на эконом-жилье выросли на 15-20%, другие типы жилой недвижимости - на 5-15%. Стоимость квадратных метров в центре столицы достигла 1500-3000 манатов. Вторая зона, расположенная вокруг центральной части Баку, несколько дешевле - от 700 до 1500 манатов. К счастью, периферия отстает от ценовой гонки - здесь стоимость квадратного метра в новостройках начинается от 400 манатов.
Беседа с аналитиком естественным образом привела нас к главному вопросу этой темы. А именно: почему не строятся бюджетные квартиры в нужном количестве? Ведь любой рынок представляет собой взаимодействие спроса и предложения. Как правило, с ростом спроса растет предложение и цена предложения. Продавец продает все, в любых количествах и готов произвести бесконечное множество товаров, если это принесет ему прибыль. Эта истина, восходящая к Адаму Смиту, почему-то не действует в условиях нашего рынка.

- Почему?
- Вам лучше спросить об этом в мэрии.
- Не спорю, но с вас отдельный спрос…
- Скажу лишь, что строительные объемы последние годы сократились по двум причинам. Во-первых, вызвано это экономическим кризисом 2008-2010 годов, когда резко сократилось количество инвестиций в недвижимость, а строительные компании ограничили число новых проектов во избежание рисков. Вторая причина связана с Генпланом города. Работа над ним началась в 2008-м, с этого года резко уменьшилось количество разрешений на строительство жилых новостроек в черте города, в центре и отдельных районах. Уже начиная с 2010 года наступила оттепель, строящийся Хырдалан - яркое тому свидетельство. Таким образом, за несколько неблагоприятных для строительных компаний лет мы оказались перед фактом: объем первичного жилья на рынке оставляет желать лучшего.
Начиная с 2013 года мэрия все же начала выдавать разрешения на строительство, ведь до конца года генплан должен быть выполнен. С этого года заметно увеличилось строительство новых жилых зданий, но эконом-жилья по-прежнему строится мало. Дело в том, что наши компании зарабатывают на элитных метрах с меньшими усилиями и рисками. Чтобы возводить бюджетное жилье, нужен немалый капитал - в большинстве случаев у строителей его нет. На стадии строительства эконом-жилье продается плохо - потребитель средней руки не рискует вкладывать, да и возможности у покупателей бюджетного жилья не те… Все мы знаем, что строительные кооперативы рассчитывают на вкладчиков. Брать деньги у финансовых структур накладно - ставки в банках начинаются с 16%. Это невыгодно в любом случае, потому что строительство и продажа квартир в новостройках затягиваются на неопределенное время. Словом, связано такое строительство с большими рисками, компании избегают их любыми средствами и отдают предпочтение элитному сектору.
Сегодня на периферии жилых новостроек мало - можно насчитать не более 70 строящихся проектов. Чтобы покрыть спрос, их должно быть как минимум в десять раз больше. Как правило, растут жилые новостройки эконом-класса в черте города. Активно застраивается Хырдалан. Именно здесь строится и уже возведена большая часть бюджетных зданий, если исходить из спроса и количества населения.
- Как решить эту проблему - нужна ли специальная государственная программа?
- Именно таким я вижу путь решения вопроса. Государственная программа необходима, иначе уже в скором будущем мы столкнемся с острой нехваткой жилья. Ситуация угрожает превратиться в масштабную социальную проблему. Государство должно выделять средства компаниям, контролировать сам процесс строительства социального и бюджетного жилья. Естественно, расходование средств и само строительство в этом случае будут находиться под пристальным государственным контролем. Другой момент - ипотечные средства можно выдавать напрямую строительным компаниям. Чтобы увеличить жилой фонд и снизить цены на бюджетное жилье, я предлагаю направить часть ипотечных средств компаниям для строительства эконом-жилья в различных частях города.

- Почему в иных новостройках годами нет газа - с чем это связано и кто строит такие дома?
- Строят общества с ограниченной ответственностью и жилищно-строительные кооперативы. Вторых у нас гораздо больше. Кооперативы строят на средства вкладчиков, тех же покупателей, и квартиры покупаются с фундамента. Некоторые новостройки не имеют изначального согласования по поводу газификации жилья. Соответственно в эти дома газ проводить не будут. С другой стороны, в силу определенных причин иные строительные компании не могут получить разрешение, поэтому жилое здание остается без газа, причем часто на длительный срок. Как правило, получить такое разрешение трудно проблемным объектам. Чтобы заручиться разрешением на строительство, компания должна пройти согласование всех инстанций с последующей проверкой соответствия. Если объект соответствует нормам, проблем с подключением газа быть не должно.
Дефицит на бюджетные квартиры приводит к росту индивидуального частного строительства, считает Э.Азадов. Как правило, под жилье идут мелкие земельные участки в загородной зоне. Чаще всего это муниципальные земли и земельные участки, не имеющие документального подтверждения. Аналитик привел интересную статистику: оказывается, жилой фонд Баку и пригорода равен 800 тыс. объектов, но не это главное. Дело в том, что по неофициальным данным до 250 тыс. объектов отстроено незаконно. Аналогичная картина наблюдалась и в советские годы. После Второй мировой войны люди приезжали в Баку из провинций, застраивая новые территории. Так появились и расширились поселки Байыл, 20-й участок, Сабунчи, Мухтадыр, Забрат, Бакиханов, Ясамал, Кешля, Алатава. Последние 25-30 лет активно застраивались Бинагадинский район, Монтино, Гарачухур, Сулутепе и пригородные поселки вокруг Баку.
- Представьте себе такую картину: новостроек у нас стало в 5-10 раз больше...

- В результате покупатели получают огромный выбор. Соответственно растет конкуренция и падают цены. В погоне за клиентами строители организуют кампании по долгосрочным беспроцентным кредитам, появляется жилье с ремонтом - об этом мы можем пока лишь мечтать. А ведь такого количества квартир «под маяк» нет нигде в цивилизованном мире. Представили? Вот почему нужно строить и строить! Это единственный способ избежать роста цен и выйти на новый, качественно иной уровень рынка.
Тамила ХАЛИЛОВА