Социальное жилье: кому и за что?

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Начало недели отметилось указом главы государства «О создании Государственного агентства жилищного строительства при Президенте Азербайджана и организации его деятельности». Таким образом, наметились пути решения жилищной проблемы граждан и наболевшего вопроса социального жилья, причем, по оценкам экспертов, наша страна избрала собственный, традиционный вариант подхода.
Итак, в начале этой недели решился, наконец, вопрос, стоявший на повестке еще с июля прошлого года. Интересующиеся доступным жильем читатели помнят, как в ходе выступления на летнем заседании Кабинета министров, посвященном итогам социально-экономического развития первого полугодия, среди прочих важных проблем социального характера, Президент Азербайджана коснулся социального ипотечного финансирования: «Еще один социальный вопрос связан с ипотечным кредитованием, - сказал Ильхам Алиев. - Я уже дал указание до конца этого года выделить из государственного бюджета дополнительные средства на ипотеку. В этом имеется большая потребность… Считаю, что до конца года на ипотеку из государственного бюджета должно быть выделено, по меньшей мере, 200 миллионов манатов, а может и больше. Министерство финансов и Центральный банк получили соответствующие указания и занимаются этим вопросом».
Второе дыхание рынка
В своей речи глава государства сообщал о двух принципиальных подходах к обновленному механизму ипотечного кредитования. «На предоставленные средства будут приобретаться квартиры в существующем жилом фонде, либо будут отстроены новые здания», - сказал Президент страны, отметив при этом, что второе решение более актуально для оживления строительного рынка. Но с учетом того, что строительство жилого фонда под социальную ипотеку требует времени, синтез этих двух подходов представляется наиболее оптимальным. «В любом случае, не это главное, - говорилось в речи Президента страны. - Главное, должны быть выделены средства, и вы определите, кому они будут предоставлены. Условия должны быть такими, чтобы интерес к ипотеке возрос».
Восстанавливая хронологию событий, вслед за этим последовала реструктуризация Азербайджанского ипотечного фонда в ОАО АИФ, прямо подотчетного в этом статусе главе государства. Кстати, сообщается, что новое Государственное агентство жилищного строительства также подотчетно Президенту страны. Утверждение его устава, определение уставного капитала, а также реорганизация и ликвидация общества осуществляется главой государства. Согласно указу также утверждено Положение о Государственном агентстве жилищного строительства, его структура и численность работников нового ведомства в количестве 60-ти штатных единиц. А в подчинении самого агентства создано общество с ограниченной ответственностью - ООО с романтичным названием MİDA.
Обеспечить всех невозможно
Объясняя суть этих новшеств, независимый оценщик недвижимости, эксперт консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев сообщил, что распоряжением главы государства создано сразу две структуры.
«Государственное агентство жилищного строительства призвано контролировать деятельность общества с ограниченной ответственностью, проще говоря, ООО MİDA будет находиться в подчинении этой структуры. Далее, для простоты понимания, в распоряжение общества предоставляются государственные земельные участки под строительство жилья, причем, решением такого рода вопросов займется Кабинет министров. В компетенцию общества входит организация и контроль над строительством, в частности, оно займется проведением государственных тендеров среди строительных компаний и выбором застройщика, решением финансовых вопросов и пр. Кому, что, где, как и почем строить - все эти вопросы в той или иной мере решаются на уровне ООО MİDA», - сказал в беседе с газетой «Каспiй» Р.Алиев.
По данным эксперта, государственные заказы на строительство зданий будут проводиться ООО в соответствии с действующим законодательством о государственных закупках под контролем Госагентства.
«Являясь вышестоящим органом, Государственное агентство жилищного строительства полностью контролирует расходование средств, находящихся на счетах ООО MİDA, - пояснил эксперт, отметив, что уставный капитал общества составляет 10 миллионов манатов. - Разумеется, что этого недостаточно и средства будут привлекаться из государственного бюджета и прочих источников. Кстати, в течение двух месяцев Госагенство должно представить главе государства предложения относительно распределения будущего жилого фонда. Проще говоря, пока остается под вопросом, кому и на каких условиях собираются предоставлять жилплощадь, в том числе, так называемое социальное жилье. В выступлении главы государство отмечалась необходимость обеспечить квартирами малоимущие слои населения, однако это понятие растяжимо и нет четких критериев оценки. Подождем, когда структура выступит с конкретными на данный счет предложениями».
Из беседы с Р.Алиевым также выяснилось, что четкого представления о том, сколько нужно построить жилья для решения квартирного вопроса наших граждан, нет. По словам гостя редакции, нет даже приблизительной статистики нуждающихся в жилье азербайджанцев.
Так есть ли перспектива охватить в рамках этих начинаний всех нуждающихся?
«Конечно, нет. Это невозможно с финансовой и технической точки зрения, - отметил наш собеседник, - ведь возможности государства не безграничны, а масштабы квартирного вопроса велики».
При этом, по данным эксперта недвижимого рынка, правительство рассматривало различные пути решения проблемы, но остановило свой выбор на состоявшемся варианте. На взгляд собеседника, альтернативой могло бы стать дальнейшее развитие четырехпроцентной социальной ипотеки с увеличением объемов кредитования.
Была ли альтернатива?
«В ходе решения вопроса изучался международный опыт, рассматривалось несколько моделей, но выбрана именно эта. Авторы идеи руководствуется тем, что заказы на строительные работы получат частные строительные компании и это оживит рынок. Как вариант, было бы неплохо сочетать государственные субсидии и частный капитал компаний, используя государственные дотации и льготные кредиты для застройщиков, однако в нашем случае такая модель может столкнуться с финансовой несостоятельностью отдельных слоев населения. Не все люди смогут рассчитаться с социальной ипотекой и выкупить жилье у строительных компаний. Настоящий проект будет успешен в том случае, если охватит действительно нуждающихся наших граждан», - сказал Р.Алиев.
Когда речь заходит о строительстве социального жилья и путях решения жилищной проблемы, сложно не вспомнить опыт Германии, использующей систему привлечения частных инвестиций и государственных субсидий. Об эффективности выбранного пути говорит то, что только за двенадцать послевоенных лет в этой стране было возведено более 250 млн. кв. м жилья и объем инвестиций ежегодно превышал 5%-й порог от ВВП страны. Практика, когда застройщик получает ссуды с пониженной процентной ставкой или субсидии, дает свои результаты, ведь затраты финансирования снижаются и можно предложить жилье по заниженной цене. В период оплаты ссуды застройщик сдает квартиру лицам с низким доходом, имея возможность компенсировать траты. Кстати, все застройщики могут воспользоваться дотациями - частными, муниципальными, ЖСК и пр. В среднем одна четвертая часть стоимости строительства покрывается государственными дотациями.
Одним из путей решения проблемы являются налоговые льготы собственникам, вплоть до государственного содействия частным накоплениям для приобретения жилья. Важным стимулом выступает облегченное налоговое регулирование. В большинстве стран программа регулирования рынка жилья, социального, массового и коммерческого, выбиралась правительством. При этом основой программы стало массовое вовлечение частного капитала, государственных и негосударственных фондов с одновременной поддержкой их деятельности.
Тамара ХАЙРУЛИНА