• пятница, 29 Марта, 11:31
  • Baku Баку 5°C

Бери - не хочу!

01 апреля 2016 | 12:53
Бери - не хочу!

ПРОБЛЕМА
Девальвационные процессы на рынке недвижимости продолжаются теперь уже в русле снижения индексов коммерческой недвижимости, по некоторым данным, упавшей в цене на 20,5% в сравнении с январем текущего года.
Комментируя причины столь резкого ценового демпинга, специалисты рынка недвижимости ссылаются на импульсивное повышение в сегменте предложения при сохранении достаточно низкого уровня спроса и активности.
На фоне пассивности
По данным, предоставленным корреспонденту газеты «Каспiй» генеральным директором консалтинговой компании MBA Group Нусретом Ибрагимовым, спрос в этом сегменте рынка не проявляет большой активности, тогда как желающих продать и сдать в аренду коммерческие метры заметно прибавилось. Кстати, последовавшая вслед за первой же волной девальвации стагнация в этой сфере сегодня сменилась некоторым оживлением, а статистика MBA Group свидетельствует о 4-процентном росте недвижимого рынка во многом за счет более выгодной, с точки зрения банковских клиентов, покупки и аренды жилья.
По мнению другого нашего собеседника, директора Ассоциации риэлторов Эльнура Азадова, наметившаяся активность больше обязана сегменту вторичного жилья, ставшему сравнительно более привлекательной сферой для реальных и потенциальных вкладчиков коммерческих банков. Так или иначе, но рынок недвижимости делает осторожные шаги в сторону выхода из состояния настороженного ожидания.
Само по себе оживление рынка происходит неравномерно, что обусловлено различными причинно следственными обстоятельствами. Примером этого можно привести наблюдавшееся с прошлого месяца резкое повышение активности на рынке вторичного жилья в ущерб застывшей статистике первичного рынка. Финансисты и эксперты рынка недвижимости объясняли эту тенденцию возросшей привлекательностью вторичных метров среди граждан, имеющих на руках денежные средства, но не доверяющих их коммерческим банкам. Ситуация в банковском секторе, последовавшая вслед за реструктуризацией и закрытием ряда коммерческих банков, повернула вектор потока капитала из финансово-кредитных организаций в жилой недвижимый рынок. По данным, предоставленным редакции Н.Ибрагимовым, этому способствуют различные факторы, включая снижение процентов по долларовым депозитам, что повысило привлекательность сдачи жилья в аренду и позиции спроса на вторичные квадратные метры.
Так, по оценке главы консалтинговой компании, банковские долларовые вклады не приносят былого дохода, уступая в этом аспекте прибыли от аренды жилья. «Вкладчики забирают долларовые депозиты из банков и вкладывают эти средства в недвижимость, - сообщил эксперт. - Таким образом, они решают две проблемы, повышая собственные прибыли от эксплуатации недвижимости и ликвидируя риски, связанные с гипотетической возможностью проблем с коммерческим банком».
В призме этих и прочих реалий, возникших на пересечении постдевальвационных обстоятельств, повышение предложения в сегменте коммерческой недвижимости вписывается в общую экономическую ситуацию.
Где споткнулись, там и растянулись
Говоря о росте портфеля предложений на фоне снижения активности и ценовых индексов на рынке нежилых объектов, глава консалтинговой компании убежден, что этот процесс «нормальный», принимая во внимание снижение покупательной способности населения. Он также отмечает, что осталась прежней структура портфеля предложений. Как и ранее, его основную часть (45,5%) формируют так называемые пустые объекты (тип объектов, чье назначение является неопределенным, и объект может использоваться в качестве офиса, магазина и в других целях), 38,2% - объекты обслуживания, 10,9% - магазины, 5,4% - офисы и подвальные помещения.
По оценкам эксперта, ощутимые изменения прослеживаются в числе квадратных метров коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду и выставляемой на продажу. Так, средняя площадь объектов заметно сократилась. По данным Н.Ибрагимова, сегодня в сегменте предложения средняя квадратура нежилой недвижимости уменьшилась на 14% , а стоимость квадрата упала на 2,5%. В годовом исчислении объекты коммерческого назначения подешевели на 36,6%.
Все началось с девальвации
Кстати, глава консалтинговой компании еще в ноябре прошлого года констатировал падение цен и активности на рынке коммерческих объектов по всем шести сегментам. Имелись в виду магазины, офисы, помещения под сферу услуг, прочие офисные и подвальные помещения, а также промышленные объекты, т.е. полный ряд, формирующий этот рынок.
Стоит ли объяснять, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости в данном случае является прямым отражением положения в бизнес-среде и связана с оценкой рентабельности освоения в сегменте нежилой недвижимости. В этой связи не лишне напомнить, что уже с первой волной девальвации в столице началось массовое закрытие коммерческих объектов, а вторичное укрепление позиций доллара лишь подстегнуло этот процесс. По мнению специалистов, экономическая ситуация и нестабильный курс маната заставляют предпринимателей сворачивать бизнес в ожидании лучших времен. Проще говоря, жесткая девальвация послужила пусковым механизмом, а экономисты тем временем констатируют возможности дальнейшей просадки азербайджанской валюты.
«Манат вновь оказался под давлением. Это показатель того, что ЦБА уходит с рынка, и, следовательно, курс национальной валюты будет сильно понижаться, - предупредительно уверяет глава Центра экономического и социального прогнозирования эксперт Вугар Байрамов. - Валютные резервы Центробанка сократились, как и возможности вмешательства в процессы на рынках. Еще в декабре прошлого года я делал прогнозы о том, что курс доллара будет равен двум манатам. Теперь этот процесс начался. И ЦБА уже не имеет возможность предотвратить это».
Таким образом, активность на рынке недвижимости совпала с мерами Центробанка по реформированию банковской системы, а также ожиданиями дальнейшей просадки курса маната.
Специалисты не спешат с прогнозами на предмет дальнейшего развития ситуации в плоскости спроса и предложения на рынке коммерческих площадей, но охотно комментируют сложившиеся обстоятельства.
В беседе с нами Эльнур Азадов отказался от пресловутой статистики, но поддержал данные Н.Ибрагимова о росте предложения коммерческих площадей. Эксперт также связал эту тенденцию с девальвацией, сообщив, что сам процесс наблюдается в течение всего прошлого года.
Арендные ставки продолжают падение
«Виток в сегменте предложения коммерческих площадей продолжался в течение всего прошлого года, - сказал Э.Азадов. - Многие объекты закрываются, зарубежные представительства компаний уезжают или переезжают на более мелкие коммерческие объекты. Все это во многом вызвано повышением себестоимости товаров и услуг в условиях падения покупательной способности населения. Помимо этого можно наблюдать, как закрываются магазины, в ряде случаев крупные объекты сокращают масштабы деятельности, а вслед за этим и квадратные метры занимаемой площади».
По данным нашего собеседника, арендные ставки в столице продолжают падение, но в целом снижение ценовых индексов не оказывает ощутимого влияния на объемы спроса. «На сегодняшний день среднемесячная цена квадрата коммерческой площади в дорогих районах Баку находится в пределах 150 манатов, - сказал он. - Таким образом, аренда небольшого магазина общей площадью в 20 кв. метров в центре города обходится в 3 тыс. манатов, но единого прейскуранта цен, естественно, нет, а стоимость аренды варьирует от места расположения и прочих факторов. Аренда в отдаленных частях города обходится по минимальной цене».
По оценке эксперта, наибольшей ликвидностью пользуются небольшие коммерческие объекты. Что же касается роста предложения в целом, в этом процессе проглядывают не только кризисные черты, но положительные моменты, связанные со строительством не только обособленных коммерческих объектов.
«В последние годы наметился определенный всплеск строительства жилого фонда, где предусмотрены коммерческие площади. Особенно наглядно это видно на примере Ясамальского, Хатаинского районов столицы и города Хырдалан», - сказал Э.Азадов. На его взгляд, с увеличением первичного жилого фонда растут объемы находящихся при ней коммерческих площадей, а это, в свою очередь, оказывает частичное влияние на статистику предложения коммерческих объектов, рост конкуренции в данном конкретном сегменте рынка и стабилизацию ценовых индексов.
Тамара ХАЙРУЛИНА
Статья публикуется в рамках проекта Фонда государственной поддержки развития СМИ при Президенте Азербайджанской Республики
banner

Советуем почитать