• пятница, 29 Марта, 14:47
  • Baku Баку 14°C

На пике активности

10 марта 2016 | 14:42
На пике активности

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
По свидетельствам экспертов, активность на рынке вторичного жилья резко возросла. После продолжительной стагнации возникают вопросы к причинам витка спроса, а также рискам операций с недвижимостью в условиях нестабильного курса национальной валюты.
По данным риэлторов, число предложений на вторичном рынке жилья на квартиры наблюдался в прошлом месяце, а число предложений увеличилось на 53%. Об этом констатирует в своем отчете известная консалтинговая компания MBA Group.
В целом же, несмотря на заметный всплеск, наметившийся в этом сегменте, активность далека до показателей февраля прошлого года, отмечается в отчете. Так, если сравнивать показатели, число предложений на рынке вторичного жилья в этом году ниже на 27%. Для сравнения, в этом году на продажу было выставлено лишь 1458 квартир к 2000 единиц недвижимости февраля прошлого года. По данным MBA Group, рост портфеля предложений также сопровождался незначительным повышением стоимости жилья. При этом цены выросли всего на один процент по сравнению с предшествующим месяцем, достигнув 1 620 манатов за квадратный метр.
«Цена одного квадратного метра в большинстве квартир этого сегмента не превышает одной тысячи долларов. Такие квартиры занимают 79,4% рынка вторичного жилья со средней стоимостью одного квадратного метра в $889. Оставшуюся часть рынка делят между собой квартиры с ценовым диапазоном $1 200 - 1 600 за квадратный метр (14,5%, средняя стоимость - $1 345 за квадратный метр) и дороже $1 600 за квадратный метр (6,1%, средняя стоимость - $1 954 за квадратный метр)», - говорится в отчете. В частности сообщается, что рост предложения сосредоточился в сегменте двух- и трехкомнатных квартир, к тому же их доля на рынке в феврале составила 65,7%.
Просадка спроса и предложения на рынке жилой и нежилой недвижимости последовала вслед за решением Центробанка отпустить манат в свободное плавание, привязав его к бивалютной корзине, рассказал в беседе с редакцией газеты «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. Специалист откликнулся на предложение редакции прокомментировать процессы, привязанные к последним событиям в плоскости пересечения последствий решения Центробанка, психологических ожиданий игроков рынка и объективных реалий спроса и предложения. При этом наблюдения нашего собеседника, высказанные им в эксклюзивной беседе с нами, во многом дополняют заявления независимых экспертов строительного рынка о том, что цены во вторичном секторе недвижимости претерпели незначительные изменения, а спрос проявил заметный рост. Кстати, говоря о ценах, эксперт предупредительно заявляет их приблизительную суть. «После девальвации оценочные компании пребывали в серьезной растерянности, - объяснил наш собеседник. - Дело в том, что они используют в своей практике аналогичный метод оценки и очень редко пользуются методом капитализации и восстановительной стоимости. Чаще всего в рамках аналогичного метода информации недостаточно или она добывается от риэлторских служб, а это уже данные, получаемые от третьих лиц».
Со слов Э.Азадова, несмотря на повышение спроса, стоимость квадратных метров в Баку и черте столицы изменилась не сильно. В целом же, наблюдается характерная для наших строительных реалий ситуация некоторой отвлеченности цен от законов спроса и предложения. Кстати, индексы первичного жилья (в основном, 3-4-х комнатные квартиры в многоэтажках центра столицы) относительно выросли, но если вспомнить, они не понижались в ситуации рыночной стагнации, что связано со специфическими особенностями нашего рынка.
Причины повышения спроса на рынке жилья Э.Азадов объясняет оттоком в эту сферу капитала из банковского сектора. «События на финансово-кредитном рынке страны, связанные с закрытием ряда банков в рамках проводимого Центробанком процесса консолидации и оздоровления, привели к психологическому эффекту недоверия. Масло в огонь добавляет нестабильность валютного курса, в результате чего потенциальные клиенты банков и отдельный сегмент вкладчиков предпочли недвижимый рынок банковскому», - сказал нам исполнительный директор Ассоциации риэлторов, признавая логику этой тенденции.
Тем временем экономисты констатируют возможности дальнейшей просадки азербайджанской валюты. «Манат вновь оказался под давлением. Это показатель того, что ЦБА уходит с рынка, и, следовательно, курс национальной валюты будет сильно понижаться, - сказал накануне глава Центра экономического и социального прогнозирования эксперт Вугар Байрамов. - Валютные резервы Центрального банка сократились, как и возможности вмешательства в процессы на рынках. Еще в декабре прошлого года я делал прогнозы о том, что курс доллара будет равен двум манатам. Теперь этот процесс начался. И ЦБА уже не имеет возможность предотвратить это».
Таким образом, активность на рынке недвижимости совпала с мерами Центробанка по реформированию банковской системы, а также ожиданиями дальнейшей просадки курса.
На взгляд Э.Азадова, привлекательность вторичного рынка объясняется более низкими ценами на обжитое жилье по сравнению с предложением строительных компаний. К вопросу о том, почему именно вторичное жилье оказалось на пике активности, глава Ассоциации риэлторов подходит с некоторой долей осторожности. На взгляд эксперта, призрачная достоверность статистических данных по объемам продаж жилищно-строительных компаний (ЖСК) мешает нам подвести точную статистику и вычислить уровень продаж по первичным квадратным метрам. В этом плане вторичный рынок более прозрачен, а сделки с недвижимостью в данном сегменте последнее время регистрируются чаще и стабильнее.
«Причин преобладающей активности на вторичном рынке жилья можно привести две: это ценовая привлекательность и доступность для статистических подсчетов. На сегодняшний день большая часть обжитого жилья прошла регистрацию, а владельцы ее имеют права собственности, - пояснил Э.Азадов. - Все это способствует регистрации сделок по купле-продаже квартир, а потому говорить о росте здесь можно вполне оправданно. В то же время мы не имеем достоверной информации по поводу сделок на первичном рынке. На данный момент здесь остается немало новостроек, не оформленных в государственном реестре недвижимости».
Со слов Э.Азадова, это не значит, что ЖСК не продают квартиры в таких новостройках, но сделки не всегда регистрируются. Кроме этого, активизация сделок именно во вторичном сегменте объясняется характерным в условиях финансовой нестабильности интересом к денежным вложениям в улучшение жилищных условий. «Надо понимать, что нестабильность курса увеличивает риски от продажи жилья. Перспектива хранения крупных сумм в национальной валюте рискованна, и по этой причине продавцы спешат, не теряя времени, сделать более выгодное приобретение, - объяснил ситуацию эксперт. - По сути, говоря о повышении спроса и предложения, наблюдаемая активность имеет характер миграции денежных средств из банков в недвижимость и внутри самого недвижимого рынка».
Разбирая нюансы активизации вторичного жилого рынка, нелишне отметить, что сделки по купле-продаже недвижимости производятся в национальной валюте. На взгляд специалиста, недоступность долларовых кредитов и дефицит иностранной валюты также способствуют всплеску активности, вынуждая продавцов вкладывать нестабильный манат в тот же недвижимый рынок. Со слов риэлтора, девальвация и затрудненность кредитования вынуждает строительные компании продолжать строить на собственные средства и кредитные ресурсы, руководствуясь целью удержаться на рынке.
Тамара ХАЙРУЛИНА
banner

Советуем почитать