Станет ли ипотека доступнее

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Две девальвации, уронившие национальную валюту в феврале и декабре прошлого года, ожидаемо отразились на активности рынка недвижимости. Как правило, кризисные явления увеличивают привлекательность строительного рынка для инвесторов, более того, понижение индексов недвижимости имеет тенденцию к росту позиций спроса и предложения, однако специфика местного рынка проявила иную реакцию.
В условиях валютных колебаний и дефицита доллара спрос и предложение на первичное и вторичное жилье перешли в состояние выжидательной стагнации. Несмотря на сокращение сделок по купле-продаже недвижимости и то, что рынок обошло ожидаемое ценовое снижение, характерные для кризисного состояния экономики положительные моменты в сложившейся ситуации все же прослеживаются.
По наблюдениям исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана (АСА), эксперта рынка недвижимости Эльнура Азадова, значительная просадка спроса на жилье, вызванная снижением покупательной способности, вынудила строительные компании к более гибкой потребительской политике. «При этом речь идет о строительстве жилых объектов в сегменте эконом-класса, - уточнил эксперт в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй». - Несложно догадаться, что покупательная способность клиентов средней руки заметно упала, и это вынудило жилищно-строительные кооперативы к более демократичной ипотечной стратегии. Выбирая из двух зол меньшее - заморозить строительство или сократить аппетиты, иные ЖСК пошли на двукратное снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию бюджетных метров. Сегодня можно наблюдать достаточно привлекательные кампании с ипотечной ставкой до 4-4,5% годовых, сделки в ряде случаев проводятся без первоначального взноса в национальной валюте».
В свете долгожданной конкуренции
По мнению нашего собеседника, коммерческое ипотечное кредитование в сегменте недорогой жилой недвижимости стало более доступным, а условия частных фирм зачастую более лояльны к покупателям по сравнению с государственной ипотекой, отягощенной 8-процентной годовой ставкой и массой сопроводительной документации.
«Кризисные скидки строительных компаний практически сравняли условия по социальной и коммерческой ипотеке, а такое стечение обстоятельств может сместить приоритеты покупателей в пользу ЖСК», - полагает эксперт. При этом не только снизившийся спрос оказал влияние на облегчение ипотечных условий строителей. Со слов Э.Азадова, сильным стимулом для развития бюджетного строительства стала конкуренция, сосредоточившаяся в сегменте таких крупных игроков рынка, как Kristal Abşeron и AAAF İnşaat MМС, развернувших жилищные проекты на территории Хырдалана, Сумгайыта и Баку.
Долгожданная конкуренция не только снизила цены и облегчила ипотечные условия, но ломает традиции сдачи жилья под маяк. Со слов эксперта, в сегменте ЖСК увеличилось число квартир с ремонтом, также растет количество строительных объектов. «В процессе строительства находится до 30 жилых эконом-проектов, - рассказал Э.Азадов. - К примеру, компания Kristal Abşeron, сделавшая большой скачок в этом направлении, реализует 7-8 проектов недорогого жилья в Баку, Сумгайыте и на территории Хырдалана.
Однако элитное строительство по привычной для нас традиции превосходит бюджетное - только на территории столицы сегодня строится до семидесяти жилых комплексов и домов для состоятельных покупателей. Мне сложно привязать начало строительства к возникшим экономическим реалиям, потому что многие проекты стартовали до девальвации и падения нефтяных цен, в среднем три-четыре года назад. К тому же с момента второй просадки национальной валюты прошло не много времени, но прошлый год также отметился началом строительства ряда жилых объектов, в том числе для клиентов бюджетной категории».
Низкий спрос цене не помеха
Упомянутое выше ценовое снижение и либерализация ипотечных условий коснулось лишь небольшого сегмента ЖКХ в сегменте первичного жилого фонда. В целом же просадка национальной валюты с последующим дефицитом доллара двукратно сократила спрос, однако цены на столичном рынке жилой недвижимости упали лишь на 5-7%.
Первые недели после резкой февральской девальвации национальной валюты местный рынок недвижимости переживал состояние неопределенности и даже некоторой растерянности. Опасаясь очередных «сюрпризов» валютного курса, часть перекупщиков затаилась в ожидании стабильности, а покупатели разделились на две группы: рискованные граждане принялись скупать квадратные метры, другие решили не рисковать и дождаться более предсказуемой рыночной ситуации.
«Резкая активность и ценовой виток первых дней февральской девальвации были вызваны неопределенностью, поэтому увеличилось число желающих вложить наличность в недвижимость. Покупательская активность имела ажиотажный характер, но резкая ее волна отхлынула так же быстро, - вспоминает эксперт. - Вторичная недвижимость предлагалась по завышенным ценам в просевшей валюте для последующего обмена на доллары. Однако после этого в течение всего прошлого и начала текущего года наблюдается медленная, почти неощутимая просадка индексов, а попытки повышения цен погашаются отсутствием покупательской способности. Проще говоря, рынок недвижимости переживает состояние стагнации и двукратного падения спроса».
Кстати, такое положение на рынке недвижимости не располагает к выводам о существенном оттоке в эту сферу банковских сбережений населения, несмотря на значительное их сокращение.
С этой точки зрения примечательны данные Центробанка, заявляющего, что депозиты физических лиц по состоянию на 1 декабря 2015 года составили 7,089 млрд манатов ($4,5 млрд), при этом вклады, номинированные в манатах, по сравнению с прошлым месяцем сократились на 54 млн. Эта динамика наблюдалась в течение всего 2015 года, однако сейчас к оттоку манатных средств присоединились и сбережения, номинированные в иностранной валюте, падение которых за отчетный месяц оценивалось в 29 млн манатов.
По мнению исполнительного директора АСА, потенциальные покупатели недвижимости, не имеющие банковских сбережений, занимают выжидательную позицию, они присматриваются к поведению ценовых индексов, предпочитая хранить наличность «в чулках». «Предугадать поведение цен пока сложно, - считает Э.Азадов, лишая потребителей надежды на экспертное заключение. - В отличие от жилья, последние месяцы наблюдается 25-процентное падение цен на аренду коммерческих объектов. Из-за роста цен на импортируемые строительные материалы прослеживается незначительное подорожание в сегменте первичного жилого фонда, как правило, это элитные объекты с импортной отделкой, привозными коммуникациями, лифтами и техникой».
Строить стало дешевле?
На взгляд экспертов, в ряде случаев строительные материалы местного производства стали дешевле. К примеру, цены на цемент снизились на 10%, конкуренция привела к падению цен на бетон и кирпич. Строительный кубик подорожал из-за налога, также наблюдается 20-25-процентное повышение стоимости древесины, кафеля местного производства, привозного гранита и мрамора. Цена земли под индивидуальное строительство пока остается стабильной, востребованы небольшие земельные участки от двух до шести соток по цене от 6 до 25 тыс. манатов за 1 га в поселках Бадамдар, Масазыр и прочей обжитой периферии столицы.
Спрос на большие земельные участки просел из-за низкой покупательской способности. Средняя стоимость сотки в обжитой части поселка Бадамдар составила 15-25 тыс. манатов.
Казалось бы, просадка цен на стройматериалы местного производства создает предпосылки для падения цен и оживления рынка, однако ужесточившееся налоговое законодательство, особенно в части купли-продажи недвижимости, на это не рассчитано, считает Э.Азадов. С его слов, обновленное налоговое законодательство и падение цен снизило былую инвестиционную привлекательность недвижимого рынка:
- Приведу простой пример: если раньше строительные компании инвестировали в старую недвижимость, ремонтировали ее и продавали по более высоким ценам, жесткие фискальные требования делают этот бизнес нерентабельным. Широкому потоку инвестиций в эту сферу также мешают 20-процентные налоговые претензии, ограничившие операции с иностранной валютой.
По мнению нашего собеседника, для выхода из стагнации необходимо создавать максимально мягкие и гибкие условия с возможностью государственного финансирования частных строительных компаний и беспошлинного ввоза стройматериалов строительными компаниями.
Тамила ХАЛИЛОВА
Статья публикуется в рамках проекта Фонда государственной поддержки развития СМИ при Президенте Азербайджанской Республики