Тиски разжимаются

ПЕРСПЕКТИВЫ
Согласно поправкам в Налоговый кодекс, с 1 января следующего года занятые в жилищном строительстве лица станут чистыми плательщиками упрощенного налога, и будут освобождены от уплаты НДС, а также налога на прибыль (для юридических лиц) и подоходного налога (для индивидуальных предпринимателей).
Руководитель главного налогового ведомства Фазиль Мамедов объясняет ситуацию следующим образом: «Упрощенный налог будет взиматься по существующим ставкам из расчета на каждые 45 манатов стоимости квадратного метра».
На данный момент, до вступления в силу налоговых поправок, жилищное строительство облагается упрощенным налогом из расчета 10 манатов за каждый квадратный метр, а также НДС в размере 18% и налогом на прибыль для юридических лиц в размере 27% с каждого квадратного метра жилья. Проще говоря, принятое недавно обновленное законодательство переносит налоговые издержки строительных компаний до момента сдачи в эксплуатацию готового здания.
Будем делить по-новому
Согласно усовершенствованному законодательству, размеры упрощенного налога для юридических лиц, а строительные компании относятся к этой категории плательщиков, увеличиваются в четыре раза. Застройщика обяжут платить упрощенный налог в размере 45 манатов с каждого квадратного метра отстроенного жилого фонда, вместо 10 манатов, как это было раньше. По мнению экспертов рынка жилья, это выгодно даже в условиях четырехкратного повышения упрощенного налога с точки зрения сокращения издержек строителей на момент реализации проекта. Стоит также отметить, что до поправок в налоговое законодательство отчисления компаний к началу строительства были весьма обременительны для стартующего проекта. К примеру, при средней стоимости квадратного метра жилья в столице 1300 манатов за вычетом средней себестоимости в 300 манатов, застройщику приходилось платить с каждого квадратного метра по НДС (порядка 180 манатов) и налогу на прибыль (270 манатов), что составляло 45% в общем исчислении. То есть, до нововведений с применением упрощенного налога фискальные органы изымали почти половину финансовых источников в самом начале строительства, при этом учитывалось, что крупные подрядчики имеют баснословные прибыли со своих проектов.
Теперь же, согласно поправкам в Налоговый кодекс, выплаты по НДС и налогу на прибыль с юридических лиц отложены до реализации жилого фонда готового здания. При этом, в начале строительства застройщик платит стандартный зональный коэффициент, определенный на уровне 45 манатов с квадратного метра стартующего проекта.
Простые арифметические расчеты показывают, что с начала следующего года налоговый прессинг столичного строительного рынка облегчится аж в четыре раза, однако суммарно он все же увеличится за счет сегмента упрощенного налога. Траты строительных компаний фактически возрастут. Речь идет о столице, ввиду того, что зональные коэффициенты упрощенного налога по республике находятся на стадии разработки и будут обнародованы через два месяца.
Выбор есть
Министерство налогов позиционирует обновленное законодательство в аспекте гибкого подхода к плательщику. При этом внимание акцентируется на свободе, предоставляемой предпринимателю при выборе механизма налогообложения.
«В том случае, если застройщики не пожелают переходить на упрощенную систему налогообложения, они могут оставаться плательщиками НДС и налога на прибыль или подоходного налога для индивидуальных предпринимателей», - указал Ф.Мамедов. С его слов, новая модель налогообложения дает также возможность застройщику повременить с уплатой налога, т.е. не делать этого до начала реализации отстроенных квадратных метров.
В этом авторы обновленного кодекса усматривают основную фишку реформ. Минналогов преподносит поправки ориентировочно к финансовой устойчивости строительного сектора. Похожего мнения придерживаются непосредственные игроки этого рынка. На взгляд риэлторов, прежний Налоговый кодекс был не единственным, но достаточно веским обстоятельством, тормозящим развитие в сегменте жилищного строительства.
Своевременное решение
«Действующее сегодня налоговое законодательство было принято в 2007 году, прямо в преддверии мирового финансового кризиса 2008 года. И именно за счет глобальных изменений оно обернулось тяжким финансовым бременем для строительных компаний, покупателей не в последнюю очередь. Стоит ли говорить, что чрезмерное налоговое давление на фоне экономической нестабильности, просадки спроса и финансовых обстоятельств строительных компаний усугубило тогда положение строительного рынка, - сказал корреспонденту газеты «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. - Недавнее редактирование парламентариями этого документа вызвано повторными кризисными обстоятельствами от снижения котировок нефти и обвала валютного курса. Ведь известно, что рынок строительства и недвижимости чутко реагирует на финансовую обстановку, кредитные и покупательные возможности, пересекающиеся в точке готовности банковского сектора выделять средства и потребительского рынка «впитать» объемы предложения. Действующий Налоговый кодекс увеличивал расходы строительных компаний, вынужденных оплачивать все налоговые обязательства при строительстве».
По мнению гостя редакции «Каспiй», решение правительства отсрочить налоговое бремя до реализации недвижимости благотворно скажется на строительной сфере. К тому же новая система налогообложения поможет смягчить ужесточившиеся к текущему году условия финансирования строительных проектов в результате более жесткой кредитной политики коммерческих банков.
«Стагнация строительной сферы во многом привязана к финансированию, и если раньше наши компании платили налоги, независимо от того, построено здание или нет, сегодня налоговое ведомство интересуют проценты от прибыли. В этом заключается суть обновленного законодательства и новый, более осмысленный подход государства к условиям существования недвижимого рынка. Раньше налоговиков не волновал процесс развития строительных проектов, но в сложившихся обстоятельствах такой подход может обвалить рынок и сократить бюджетную часть доходов», - считает эксперт.
В целом же, по мнению нашего собеседника, основная задача налоговой реформы применительно к строительному рынку находится в плоскости содействия интересам компаний и конечных потребителей. На экспертный взгляд, ожидать при этом непосредственного влияния реформы на рыночную стоимость недвижимости наивно. Новые налоговые реалии, безусловно, улучшат ситуацию на строительном рынке, но формирование цен представляет собой достаточно сложный и многогранный процесс.
«К примеру, несмотря на некоторое падение спроса и налоговые уступки, стоимость метра элитной недвижимости возрастет, - считает исполнительный директор ассоциации. - Этого следует ожидать, принимая во внимание возросшие траты на зарубежные строительные материалы и технику. Строительство элитной недвижимости привязано к импорту, потому просадка национальной валюты обещает повышение расходной части компаний и себестоимости дорогих квартир. В целом же, компании, использующие зарубежные строительные материалы, подняли цены на 15 - 20%. С этой точки зрения расценки на бюджетные метры будут относительно стабильными».
Второе дыхание
Со слов риэлтора, компании продолжают строить на собственные средства и кредитные ресурсы, руководствуясь целью удержаться на рынке. Наиболее благоприятные условия для застройщиков наблюдались с 2012 по 2015 год - за эти годы только в столице стартовало до 50-ти проектов. К тому же, накопленный в эти сроки потенциал оставляет силы на второе дыхание. Февральская девальвация сузила возможности субъектов строительного бизнеса. «Потому остается надеяться, что налоговая реформа, вступающая в силу с января 2016 года, поможет реанимировать кризисные последствия», - сказал эксперт.
Еще одним стимулом развития строительного рынка специалисты называют колоритный миграционный фон. Кстати, именно кризис усилил поток населения из регионов в города и столицу, обостряя проблему нехватки жилья.
По мнению экспертов, сокращение объемов жилищного строительства может обострить жилищную проблему в стране, особенно с учетом тенденции роста численности населения. Примечательно, что к сентябрю население Азербайджана по сравнению с началом года выросло на 73 тысяч человек, достигнув отметки 9,666 млн человек. После обвала национальной валюты в феврале текущего года цены на недвижимость в Баку заметно понизились, однако низкие объемы ввода в строй новых жилищных площадей могут обострить жилищную проблему и привести к новому витку роста цен на жилье.
Тамила ХАЛИЛОВА