О чем спорят риэлторы,

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
В Ассоциации риэлторов подвергли резкой критике данные о падении индексов и предложения на вторичном рынке жилья, озвученные прессе популярным экспертом рынка недвижимости, директором консалтинговой компании MBA Group Нусретом Ибрагимовым.
MBA Group выступило с заявлением о падении индексов вторичного жилья и снижении спроса на квартиры, имеющие собственников. По данным Н.Ибрагимова, купить «подержанную» квартиру в Баку стало сложнее - упали не только цены на вторичные квадратные метры, но снизилось число желающих их продать. Владельцы не спешат расставаться с недвижимостью, выжидая лучших времен и более выгодных предложений. «В ноябре 2014 года средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья в Баку по сравнению с октябрем уменьшилась на 0,56% и составила 1619 манатов (2065 долларов). Для сравнения: цена за один квадратный метр на вторичном рынке жилья в Баку в ноябре прошлого года составила 1628 манатов (2076 долларов)», - говорится в отчете консалтинговой компании MBA Group, размещенном на ее сайте.
Исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов назвал эту статистику «странной», потому что цены с декабря позапрошлого и весь прошлый год выросли на 20%. Эксперт отказался комментировать статистические данные, приведенные директором MBA Group, и назвал ее «высосанной из пальца». «Статистика такого рода требует детального и комплексного исследования рынка, - сказал он газете «Каспiй». - Данные консалтинговой компании должны опираться на фактический материал - а это результат своевременных и тщательных мониторингов. Исследовать вторичный рынок жилья сложнее, чем первичный, однако ни один из этих сегментов в Азербайджане не поддается изучению в условиях отсутствия статистики строящегося и отстроенного индивидуального и этажного жилья. Наивно говорить о мониторингах и данных по рынку - они лишь видимая часть айсберга, половина которого прячется водами специфических отношений».
В риэлторской ассоциации недоумевают об источниках данных портфеля продаж вторичного рыка жилья. На чем основано заключение о сокращении предложения и какие факты предваряют такие выводы, для коллег остается загадкой. «Число предложений на вторичном рынке Баку за указанный период (ноябрь прошлого года, - Ред.) составило 2055, что на 9,97% меньше показателя аналогичного периода годом раньше , и на 22,4% больше по сравнению с показателем октября 2014 года», - цитирует «Тренд» отчет консалтинговой компании MBA Group.
Удивление Э.Азадова вызывает сама возможность подсчитать число проданных единиц жилой недвижимости в условиях отсутствия даже приближенных сведений об их количестве.
- Скажите, чем смущает эта статистика?
- Мы не имеем достоверных сведений о количестве строящегося и отстроенного жилья, нет даже приблизительных данных о домах, оформленных в собственность граждан, потому данные MBA Group о портфеле продаж вызывают мое крайнее изумление. Для того, чтобы его вычислить, пришлось бы оформить, «узаконить» до половины жилого фонда, фактически не имеющего на сегодняшний день ни официальных владельцев, ни актов о государственной регистрации. Некоторые данные объемов продаж могут представить нотариальные конторы и Бюро технической инвентаризации (БТИ), однако выводить статистику в аспекте тенденций рынка по мизерной доле зарегистрированных актов купли-продажи жилья нельзя.
Что касается портфеля предложений и продаж, показатели по ним динамичны, имеют тенденцию к росту и регулярно меняются. Портфель предложений первичного жилья в сегменте новостроек ежегодно увеличивается, нет даже примерных данных, сколько у нас построено домов. Только в Бинагадинском районе столицы насчитывается до 50 тыс. единиц индивидуального жилищного фонда, не числящиеся в реестре недвижимого имущества.
Статистика? Нет, не слышали…
Не доверяя фактическому материалу MBA Group, Э.Азадов также склоняется к мысли, что цены на рынке вторичного жилья остановили бурный рост и последнее время ведут себя скромнее. Если обратиться к недавней истории, с декабря прошлого года цены на первичном и вторичном рынке жилья неслись по восходящей, и остановились на сегодняшней отметке только в апреле. По данным исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана, за пять месяцев прошлого года индексы жилья поднялись на 20% и остановились на этой отметке по причине макроэкономических и политических событий текущего года.
Стагнацию цен он объясняет снижением котировок нефти, доходности бюджетных поступлений и сокращением спроса на рынке недвижимости. Что касается низкого спроса последних месяцев, Э.Азадов видит причину этого в уменьшении потока инвестиций на рынке недвижимости. «Прижатые» неблагоприятной политико-экономической ситуацией, работающие в России азербайджанцы не склонны скупать здесь недвижимость. Исходя из этого, эксперт прогнозируют относительную стабильность рынка в наступающем году. Однако эта стабильность досталась рынку жилой недвижимости ценой 20-процентного роста: жилье, годом раньше стоившее 40 тысяч (двухкомнатная квартира с устаревшим ремонтом на окраине города) поднялась в цене до 65 тысяч манатов.
О том, что на рынке жилой недвижимости «ощущается» тенденция к снижению цен, говорят многие эксперты. В этом вопросе независимый оценщик недвижимости Рашад Алиев доверят собственному профессиональному чутью: «Не имея статистических данных, я не берусь утверждать о снижении цен, но чувствую приближение падения индексов жилья», - сказал он газете «Каспiй».
Аналогичного мнения придерживается и Э.Азадов: «Ситуация на обоих рынках одинаковая и цены снижаются не только на вторичном рынке жилья. С октября по декабрь прошлого года индексы незначительно снизились по причине падения курса рубля. Потому, если в конце прошлого года наши российские соотечественники еще инвестировали в отечественную недвижимость, т.е. небольшая их доля встречалась на рынке, сегодня покупательская способность упала до нуля».
Эксперты согласны, что цены на рынке жилой недвижимости имеют тенденцию к снижению. По словам Э.Азадова, сокращается и портфель предложений в новостройках, однако, делая выводы, специалисты избегают апеллировать к статистическим данным. «Я редко обращаюсь к цифрам, которых не может быть в условиях отсутствия официальных данных о количестве и процессах жилищного рынка, - отметил Э.Азадов. - Мне сложно воспринять статистику MBA Group, потому что неизвестны источники данных. Возможно, вычисления делаются по такому сценарию: берутся квартиры без учета метров, места расположения, по ним выводится средняя цена и делится на среднюю жилплощадь. Это грубые подсчеты, не имеющие отношения к статистике и почему-то за нее выдаваемые. Исследования не могут охватить весь рынок, они ведутся по жилплощади, входящей в реестр недвижимого имущества», - предполагает исполнительный директор Ассоциации риэлторов.
По словам Э.Азадова, жилищный фонд столицы неизведан, свыше 40% населения города не живут в проектных домах и новостройках. Потому возникает вопрос об адекватности статистики, публикуемой СМИ со ссылкой на популярных экспертов.
Тамила ХАЛИЛОВА