Баку 24°C
Маклеры с большой дороги
КВАДРАТНЫЙ МЕТР
В Азербайджане, особенно в Баку есть суды, львиную долю дел в которых составляют иски обманутых при купле-продаже недвижимости. В письме в редакцию один из наших читателей рассказал о злоключениях, которые выпали на его долю. Автор письма в течение четырех месяцев искал подходящее жилье, обошел целый ряд риелторских фирм (агентств недвижимости), но, увы, маклеры, словно сговорившись, не только не помогали ему добиться наиболее выгодных условий приобретения квартиры, но в некоторых случаях даже из кожи вон лезли расхваливая предлагаемую недвижимость, а то и вздували цену. При этом, не стесняясь, они требовали отступные, то бишь комиссионные в размере 2%.
Председатель Союза свободных потребителей Эйюб Гусейнов подтвердил, что ему поступает немало жалоб от простых граждан, обманутых со стороны маклеров при купле-продаже жилья. По его словам, в подавляющем числе случаев интересы рекламных агентств и риелторских контор совпадают, в результате чего в СМИ проходят, как правило, ложные, завлекающие объявления. Скажем, в объявлении цена на выставленную на продажу квартиру указывается в американских долларах, а когда дело доходит до реальной стоимости жилья маклеры всячески уверяют свою жертву, что произошла, дескать, досадная ошибка, в самом деле кваритра продается за национальную валюту.
Э.Гусейнов рекомендует покупателям жилья быть крайне осторожными и перед покупкой непременно наводить справки в Службе государственного реестра недвижимости, других государственных учреждениях, а также НПО, которые занимаются этой сферой.
По мнению руководителя компании MBA Consulting Нусрета Ибрагимова, причиной маклерского произвола является отсутствие конкретного законодательства, регулирующего данную сферу. Так, в соседних Турции и России человек, желающий продать квартиру, заключает контракт с одним из риелторов на определенный срок, и только если за этот срок квартира не будет продана, обращается к другому. В контракте конкретно оговариваются права и обязанности сторон. Риелтор имеет эксклюзивные права и участвует в процессе с начала и до конца, включая размещение рекламы и объявлений, показ квартиры покупателю, ее подготовку для покупателя, оформление документов купли-продажи: «У нас если маклер пойдет в Службу государственного реестра недвижимости за оформлением документов, то его вытолкнут вон. В отличие от азербайджанских, зарубежные маклеры помогают покупателю сбить цену. Наши же, наоборот, накручивают цену, чтобы побольше урвать и с покупателя, и с продавца. При этом большинство их ограничивается только тем, чтобы свести продавца и покупателя квартиры».
Для выяснения ситуации на азербайджанском рынке недвижимости мы обратились к сотруднику одной из крупнейших действующих на рынке агентств недвижимости - Fortuna, изъявив желание купить квартиру за 40-50 тысяч манатов. Маклер сразу же предложил две квартиры в столичном жилмассиве Ени Ясамал, одну в здании компании Akkord (78 кв. м за 35 тысяч манатов) и в здании ЖСК Sharur (92 кв. м. / 45 тысяч манатов). При этом он настоятельно порекомендовал нам первый вариант, поскольку квартира в здании Akkord продается владельцем по низкой цене, к тому же, дескать, здание давно готово и обжито. Однако, что нас удивило, здесь несколько зданий построены чуть ли не впритык, так, что с балкона одного можно без труда перепрыгнуть на соседнюю. Мало того, одна из стен покосилась. На наш вопрос относительно перспективы этого здания, в том числе купчии, маклер утвердительно дать понять, что компания выдаст купчие в конце года после проведения газопровода и установки счетчиков. Если учесть, что в большинстве новостроек, построенных компанией Akkord, газа жильцы ждут уже не первый год, напрашивается вывод: маклер решил попросту соблазнить клиента басней о скорой газификации, чтобы поскорее сбыть с рук квартиру и заполучить свои отступные.
В последнее время на рынке недвижимости установился застой - после серии скандалов с обманом покупателей государственные органы ужесточили свой подход и уже не выдают разрешение на строительство жилья «кому попало». В результате масштабы жилищного строительства снизились, а цены соответственно подорожали. Поскольку махинации касаются квартир в новостройках, то цены на жилье в зданиях советской постройки значительно подорожали - сейчас в таких домах практически не найдешь однокомнатной квартиры дешевле 50 тысяч манатов. Подоражанию цен способствуют также снос старых жилых зданий и домов дворовой системы.
Исполнительный директор Общественной объединения участников рынка недвижимости Рамиль Османлы в беседе с нами указал на проивоправную деятельность риелторов в Азербайджане. По его словам, здесь существует беспрецедентный порядок - маклеры могут воздействовать на уровень цен. Дело в том, что покупатели черпают информацию о рынке недвижимости в основном из газет «Биржа» и Super мarket, а 90% объявлений в эти издания поступают от маклеров и лишь ничтожное их количество дается самими покупателями-продавцами жилья. Нередко бывает и так, что в погоне за барышом маклер называет свою цену, совершенно не согласуясь с продавцом, в результате чего сделка срывается. Р.Османлы подчеркнул, что азербайджанские риелторы в отличие от своих зарубежных коллег стремятся урвать и от покупателей, и от продавцов.
Отметим, что за рубежом размеры комиссионных риелторов различны. К примеру, в России они в зависимости от стоимости недвижимости колеблются от 2 до 8%, в странах Западной Европы и США - 6-8%, в Турции - 3%. Таким образом, в Азербайджане данный показатель следует признать низким. С другой стороны, если учесть, что здесь, как мы указывали, маклеры берут 2%-ные комиссионные с обеих сторон сделки, то не мудрено понять, что маклеру достаточно продать за месяц 2-3 квартиры, чтобы заработать от 6 до 10 тысяч манатов - сумма на фоне уровня средней заработной платы в стране, прямо скажем, с ног сшибательная.
Удивление вызывает тот факт, что процент комиссионных в Азербайджане устанавливают сами маклеры в соответствии с рыночной конъюнктурой. Кстати, это не скрывают в агентстве недвижимости Fortuna. В беседе с нами Р.Османлы заметил, что в законах данный показатель не оговаривается: «Хотя риелторство в Баку распространено достаточно широко, эту сферу деятельности пока нельзя назвать сформировавшейся. Проблема в том, что в Азербайджане отсутствует законодательство о риелторстве, деятельность маклеров регулируется лишь статьей о посредничестве в Гражданском кодексе, согласно которой платить за посредничество должен продавец, и из этой суммы посредник выплачивает налог. Реально же маклеры берут плату с обеих сторон сделки. Поэтому назрела необходимость в принятии закона о риелторстве». По словам нашего собеседника, вследствие такого положения многие маклеры злоупотребляют доверием людей и продают квартиру по двойной цене. Зачастую, пользуясь отсутствием владельца, маклеры без его ведома сдают доверенную им квартиру внаем. Известны случаи возбуждения уголовных дел в отношении маклеров.
Кстати, как сообщил нам депутат Милли Меджлиса, член парламентского комитета по экономической политике Али Масимли, одна из НПО, занимающаяся проблемами недвижимости, представила ему проект закона о риелторстве: «Проект был подготовлен на средства зарубежных спонсоров, но был слаб. Мы его доработали, но от наших партнеров пока вестей нет».
Отметим, что если за рубежом доходы риелторов облагаются налогом, то в Азербайджане, как выяснилось из наших бесед с самими маклерами и с теми, кто при их посредничестве приобрел жилье, маклеры не заключают договоров ни с покупателями, ни с продавцами. Чеки же выдают только крупные фирмы недвижимости, и то лишь на одну из 10-15 сделок. Впрочем, эти чеки совершенно ни к чему ни участникам сделки, ни маклерам, разве что они нужны только для уплаты налога. По информации из пресс-службы Министерства налогов Азербайджана, агентства по недвижимости облагаются упрощенным налогом в размере 4%. Что касается доходов этих фирм, то, как сообщили в министерстве, оно не располагает такими сведениями.
Вагиф - один из многих потерпевших от жульничества недобросовестных маклеров. В 2008 году он купил квартиру в новостройке в жилмассиве Ени Ясамал. Маклер заверил его, что совсем скоро в здании будет проведен газ, и даже показал газопроводные трубы. «Увидев, что здание заселено на 90%, я поверил ему, и, на радостях, тут же заплатил ему 1200 манатов, даже не подумав о том, что он меня обманывает. Продал старую квартиру и купил эту, договорившись с новым владельцем, что проживу там еще 2-3 месяца, поскольку без газификации купчую не дают. И вот я уже около пяти лет живу здесь, но ни газа, ни купчи до сих пор нет, мало того, здание не прошло регистрацию в соответствующих организациях».
Отметим, что многие жильцы новостроек, не получившие купчии на негазифицированное жилье, вынуждены встать на временный учет в местном отделе полиции.
Еще одна, пострадавшая в результате маклерского произвола, жертва Джейхуна, которой в 2008 году маклер порекомендовал купить квартиру в недостроенном здании в том же Ени Ясамале. «Маклер и представитель ООО «Мурай» заявили нам, что к концу года здание будет готово, - говорит она. - И мы согласились приобрести квартиру в этом здании. Но с тех пор все еще снимаем частный угол. В недавно выяснилось, что некоторые квартиры в этой новостройке та же фирма «Мурай» продала еще 11 гражданам. Так что нам «повезло» - нашу квартиру продали только четырежды. В общем, тот маклер действовал заодно с фирмой, продавая каждую квартиру нескольким покупателям».
Вот так вот! И таких случаев не один и не два. Как нам удалось выяснить, в городской административно-экономический суд с такими исками ежедневно обращаются пострадавшие от произвола строительных компаний и маклеров граждане.
Как было принято раньше, зачастую строительная компания продавала квартиры не достроив здание, а затем, оформляла это здание на имя другой, подставной фирмы. Последняя в свою очередь продавала уже распроданные квартиры в недостроенной новостройке. В отношении таковых были приняты самые строгие меры, вплоть до уголовного наказания. Так что подобные случаи сегодня, можно сказать, практически сведены на нет. Хотя это отнюдь не значит, что стоит безоглядно верить на слово маклерам и строительным фирмам.
P.S. Как свидетельствует практика, основной ошибкой потенциальных покупателей является то, что все договоренности с риелтором заключаются устно. Если их закрепляет какой-либо документ, то он составляется таким образом, что невозможно доказать передачу денег определенной компании в счет оплаты конкретной недвижимости. В худшем варианте риелтор может просто исчезнуть. С учетом того, что риелторские структуры создаются с минимальным уставным капиталом, найти его будет очень сложно.
В.ГУСЕЙНОВ
В Азербайджане, особенно в Баку есть суды, львиную долю дел в которых составляют иски обманутых при купле-продаже недвижимости. В письме в редакцию один из наших читателей рассказал о злоключениях, которые выпали на его долю. Автор письма в течение четырех месяцев искал подходящее жилье, обошел целый ряд риелторских фирм (агентств недвижимости), но, увы, маклеры, словно сговорившись, не только не помогали ему добиться наиболее выгодных условий приобретения квартиры, но в некоторых случаях даже из кожи вон лезли расхваливая предлагаемую недвижимость, а то и вздували цену. При этом, не стесняясь, они требовали отступные, то бишь комиссионные в размере 2%.
Председатель Союза свободных потребителей Эйюб Гусейнов подтвердил, что ему поступает немало жалоб от простых граждан, обманутых со стороны маклеров при купле-продаже жилья. По его словам, в подавляющем числе случаев интересы рекламных агентств и риелторских контор совпадают, в результате чего в СМИ проходят, как правило, ложные, завлекающие объявления. Скажем, в объявлении цена на выставленную на продажу квартиру указывается в американских долларах, а когда дело доходит до реальной стоимости жилья маклеры всячески уверяют свою жертву, что произошла, дескать, досадная ошибка, в самом деле кваритра продается за национальную валюту.
Э.Гусейнов рекомендует покупателям жилья быть крайне осторожными и перед покупкой непременно наводить справки в Службе государственного реестра недвижимости, других государственных учреждениях, а также НПО, которые занимаются этой сферой.
По мнению руководителя компании MBA Consulting Нусрета Ибрагимова, причиной маклерского произвола является отсутствие конкретного законодательства, регулирующего данную сферу. Так, в соседних Турции и России человек, желающий продать квартиру, заключает контракт с одним из риелторов на определенный срок, и только если за этот срок квартира не будет продана, обращается к другому. В контракте конкретно оговариваются права и обязанности сторон. Риелтор имеет эксклюзивные права и участвует в процессе с начала и до конца, включая размещение рекламы и объявлений, показ квартиры покупателю, ее подготовку для покупателя, оформление документов купли-продажи: «У нас если маклер пойдет в Службу государственного реестра недвижимости за оформлением документов, то его вытолкнут вон. В отличие от азербайджанских, зарубежные маклеры помогают покупателю сбить цену. Наши же, наоборот, накручивают цену, чтобы побольше урвать и с покупателя, и с продавца. При этом большинство их ограничивается только тем, чтобы свести продавца и покупателя квартиры».
Для выяснения ситуации на азербайджанском рынке недвижимости мы обратились к сотруднику одной из крупнейших действующих на рынке агентств недвижимости - Fortuna, изъявив желание купить квартиру за 40-50 тысяч манатов. Маклер сразу же предложил две квартиры в столичном жилмассиве Ени Ясамал, одну в здании компании Akkord (78 кв. м за 35 тысяч манатов) и в здании ЖСК Sharur (92 кв. м. / 45 тысяч манатов). При этом он настоятельно порекомендовал нам первый вариант, поскольку квартира в здании Akkord продается владельцем по низкой цене, к тому же, дескать, здание давно готово и обжито. Однако, что нас удивило, здесь несколько зданий построены чуть ли не впритык, так, что с балкона одного можно без труда перепрыгнуть на соседнюю. Мало того, одна из стен покосилась. На наш вопрос относительно перспективы этого здания, в том числе купчии, маклер утвердительно дать понять, что компания выдаст купчие в конце года после проведения газопровода и установки счетчиков. Если учесть, что в большинстве новостроек, построенных компанией Akkord, газа жильцы ждут уже не первый год, напрашивается вывод: маклер решил попросту соблазнить клиента басней о скорой газификации, чтобы поскорее сбыть с рук квартиру и заполучить свои отступные.
В последнее время на рынке недвижимости установился застой - после серии скандалов с обманом покупателей государственные органы ужесточили свой подход и уже не выдают разрешение на строительство жилья «кому попало». В результате масштабы жилищного строительства снизились, а цены соответственно подорожали. Поскольку махинации касаются квартир в новостройках, то цены на жилье в зданиях советской постройки значительно подорожали - сейчас в таких домах практически не найдешь однокомнатной квартиры дешевле 50 тысяч манатов. Подоражанию цен способствуют также снос старых жилых зданий и домов дворовой системы.
Исполнительный директор Общественной объединения участников рынка недвижимости Рамиль Османлы в беседе с нами указал на проивоправную деятельность риелторов в Азербайджане. По его словам, здесь существует беспрецедентный порядок - маклеры могут воздействовать на уровень цен. Дело в том, что покупатели черпают информацию о рынке недвижимости в основном из газет «Биржа» и Super мarket, а 90% объявлений в эти издания поступают от маклеров и лишь ничтожное их количество дается самими покупателями-продавцами жилья. Нередко бывает и так, что в погоне за барышом маклер называет свою цену, совершенно не согласуясь с продавцом, в результате чего сделка срывается. Р.Османлы подчеркнул, что азербайджанские риелторы в отличие от своих зарубежных коллег стремятся урвать и от покупателей, и от продавцов.
Отметим, что за рубежом размеры комиссионных риелторов различны. К примеру, в России они в зависимости от стоимости недвижимости колеблются от 2 до 8%, в странах Западной Европы и США - 6-8%, в Турции - 3%. Таким образом, в Азербайджане данный показатель следует признать низким. С другой стороны, если учесть, что здесь, как мы указывали, маклеры берут 2%-ные комиссионные с обеих сторон сделки, то не мудрено понять, что маклеру достаточно продать за месяц 2-3 квартиры, чтобы заработать от 6 до 10 тысяч манатов - сумма на фоне уровня средней заработной платы в стране, прямо скажем, с ног сшибательная.
Удивление вызывает тот факт, что процент комиссионных в Азербайджане устанавливают сами маклеры в соответствии с рыночной конъюнктурой. Кстати, это не скрывают в агентстве недвижимости Fortuna. В беседе с нами Р.Османлы заметил, что в законах данный показатель не оговаривается: «Хотя риелторство в Баку распространено достаточно широко, эту сферу деятельности пока нельзя назвать сформировавшейся. Проблема в том, что в Азербайджане отсутствует законодательство о риелторстве, деятельность маклеров регулируется лишь статьей о посредничестве в Гражданском кодексе, согласно которой платить за посредничество должен продавец, и из этой суммы посредник выплачивает налог. Реально же маклеры берут плату с обеих сторон сделки. Поэтому назрела необходимость в принятии закона о риелторстве». По словам нашего собеседника, вследствие такого положения многие маклеры злоупотребляют доверием людей и продают квартиру по двойной цене. Зачастую, пользуясь отсутствием владельца, маклеры без его ведома сдают доверенную им квартиру внаем. Известны случаи возбуждения уголовных дел в отношении маклеров.
Кстати, как сообщил нам депутат Милли Меджлиса, член парламентского комитета по экономической политике Али Масимли, одна из НПО, занимающаяся проблемами недвижимости, представила ему проект закона о риелторстве: «Проект был подготовлен на средства зарубежных спонсоров, но был слаб. Мы его доработали, но от наших партнеров пока вестей нет».
Отметим, что если за рубежом доходы риелторов облагаются налогом, то в Азербайджане, как выяснилось из наших бесед с самими маклерами и с теми, кто при их посредничестве приобрел жилье, маклеры не заключают договоров ни с покупателями, ни с продавцами. Чеки же выдают только крупные фирмы недвижимости, и то лишь на одну из 10-15 сделок. Впрочем, эти чеки совершенно ни к чему ни участникам сделки, ни маклерам, разве что они нужны только для уплаты налога. По информации из пресс-службы Министерства налогов Азербайджана, агентства по недвижимости облагаются упрощенным налогом в размере 4%. Что касается доходов этих фирм, то, как сообщили в министерстве, оно не располагает такими сведениями.
Вагиф - один из многих потерпевших от жульничества недобросовестных маклеров. В 2008 году он купил квартиру в новостройке в жилмассиве Ени Ясамал. Маклер заверил его, что совсем скоро в здании будет проведен газ, и даже показал газопроводные трубы. «Увидев, что здание заселено на 90%, я поверил ему, и, на радостях, тут же заплатил ему 1200 манатов, даже не подумав о том, что он меня обманывает. Продал старую квартиру и купил эту, договорившись с новым владельцем, что проживу там еще 2-3 месяца, поскольку без газификации купчую не дают. И вот я уже около пяти лет живу здесь, но ни газа, ни купчи до сих пор нет, мало того, здание не прошло регистрацию в соответствующих организациях».
Отметим, что многие жильцы новостроек, не получившие купчии на негазифицированное жилье, вынуждены встать на временный учет в местном отделе полиции.
Еще одна, пострадавшая в результате маклерского произвола, жертва Джейхуна, которой в 2008 году маклер порекомендовал купить квартиру в недостроенном здании в том же Ени Ясамале. «Маклер и представитель ООО «Мурай» заявили нам, что к концу года здание будет готово, - говорит она. - И мы согласились приобрести квартиру в этом здании. Но с тех пор все еще снимаем частный угол. В недавно выяснилось, что некоторые квартиры в этой новостройке та же фирма «Мурай» продала еще 11 гражданам. Так что нам «повезло» - нашу квартиру продали только четырежды. В общем, тот маклер действовал заодно с фирмой, продавая каждую квартиру нескольким покупателям».
Вот так вот! И таких случаев не один и не два. Как нам удалось выяснить, в городской административно-экономический суд с такими исками ежедневно обращаются пострадавшие от произвола строительных компаний и маклеров граждане.
Как было принято раньше, зачастую строительная компания продавала квартиры не достроив здание, а затем, оформляла это здание на имя другой, подставной фирмы. Последняя в свою очередь продавала уже распроданные квартиры в недостроенной новостройке. В отношении таковых были приняты самые строгие меры, вплоть до уголовного наказания. Так что подобные случаи сегодня, можно сказать, практически сведены на нет. Хотя это отнюдь не значит, что стоит безоглядно верить на слово маклерам и строительным фирмам.
P.S. Как свидетельствует практика, основной ошибкой потенциальных покупателей является то, что все договоренности с риелтором заключаются устно. Если их закрепляет какой-либо документ, то он составляется таким образом, что невозможно доказать передачу денег определенной компании в счет оплаты конкретной недвижимости. В худшем варианте риелтор может просто исчезнуть. С учетом того, что риелторские структуры создаются с минимальным уставным капиталом, найти его будет очень сложно.
В.ГУСЕЙНОВ
