Все вернется на круги своя

font color=red>КВАДРАТНЫЙ МЕТР
В последние годы все кому не лень стараются заняться риелторской деятельностью, причем не имея никакого представления и знаний об этом. Однако дотошные покупатели и продавцы недвижимости отказываются от услуг таких «профессионалов» и стараются решить свои проблемы самостоятельно, тратя на это драгоценное время. Об этом и многом другом, касающемся рынка недвижимости (РН), наш корреспондент побеседовал с экспертом Назимом Алиевым.
- Как вы считаете, деятельность местных риелторов отвечает современным требованиям?
- Однозначно нет. Причин недоверия населения к риелторам множество. Это и слабость в вопросах оценки недвижимости и установления ее цены; и большие накрутки на недвижимость, доходящие порой до 100%; неумение точно определить, что хочет покупатель, предлагая ему все подряд, в том числе и то, что его совершенно не интересует. В объявлениях часто можно встретить предложение квартиры или объекта по цене ниже рыночной стоимости. Таким способом риелторы стараются привлечь внимание покупателей, войти в контакт с клиентами. В деятельности риелторов много недостатков, всех не перечислишь. Кстати, в большинстве стран риелторская деятельность подлежит лицензированию…
На сегодня в Азербайджане нет риелторских компаний, которые соответствовали бы мировым стандартам. Единственный путь решения проблемы состоит в заимствовании передового опыта западных стран, внедрение его посредством проведения курсов и семинаров. Кроме того, следует подумать над созданием гильдии риелторов Азербайджана со своим уставом, своим кодексом этики и морали. К примеру, Гильдия риелторов России часто проводит семинары, она выбивала у Запада средства для ипотеки. Это риелторы вдохнули жизнь в ипотеку России, следствием чего и стал ее подъем. Хочу сказать, что уровень развития РН той же России, его масштабность не идет ни в какое сравнение с уровнем его развития в Азербайджане. Нам надо мыслить масштабнее, думать, развиваться, учиться.
- Как ныне развивается рынок недвижимости нашей страны?
- В Азербайджане все еще не сформировался устойчивый РН. Здесь немаловажную роль играет и искусственный фактор роста цен. Если себестоимость недвижимости, к примеру, составляет всего лишь 10 манатов, то спрос может повысить ее стоимость до 150 манатов. Нельзя забывать, что на рост цен в Азербайджане влияет нефтяной фактор, так как в обороте страны главным образом крутятся нефтедоллары. Если исключить нефтяной фактор, то цены на недвижимость в Баку снизятся более чем в три раза. Вместе с тем наряду с увеличением денежной массы в стране на рост цен влияют монополисты и нездоровая конкуренция. В то же время ситуация на РН в определенной степени зависит от ценообразования на РН в России. До глобального экономического кризиса азербайджанцы, проживающие в России, покупали порядка 70 из 100 продаваемых в Азербайджане квартир. После кризиса эта цифра снизилась до 20-25. Таким образом, спрос азербайджанцев, проживающих в России, значительно влияет на РН в Азербайджане. На сегодняшний день наш рынок недвижимости не имеет выхода на мировой рынок, он варится в собственном соку, что не лучшим образом сказывается на экономике Азербайджана. Основную долю инвестиций в РН Азербайджана вкладывают пока местные игроки, но перспективы рынка и жилой, и коммерческой недвижимости страны уже не первый год привлекают зарубежных инвесторов. Привлекательность для иностранцев объяснима - стабильная политическая и экономическая ситуация в стране, предпосылки возврата вложенных инвестиций. Примечательно, что при выборе объекта иностранцы теперь уже не ограничиваются лишь столицей Азербайджана, уделяя внимание также регионам страны, в особенности тем, где развивается туризм. За счет чего так расцвел Дубай? За счет потока туристов, многие из которых на время отдыха снимают квартиры. В Дубае не встретишь пустующих зданий, как в Баку, все они забиты, по этой причине там растут цены на жилье, недвижимость. Кстати, в Дубае не встретишь мошеннических риелторских компаний, а в Азербайджане таких немало. Следовательно, в этой области есть какие-то прорехи, которых следует залатать. В том числе и созданием курсов, выдачей лицензии на риелторскую деятельность и запретом деятельности безлицензионных риелторов. Часть граждан Азербайджана построили свой бизнес в Турции, и они запасаются там жилплощадью. Таким образом, наблюдается солидный отток капитала из РН Азербайджана в братскую страну, объем инвестирования в наш рынок недвижимости за последние годы снизился.
- Почему растут цены на недвижимость? И вообще, из чего складывается цена объекта?
- Начну с последнего вопроса. Рыночная цена объекта зависит от того, по какой цене его можно сдать в аренду. В реальности так: цена объекта (магазин, квартира и т.д.) в 100 раз выше стоимости его аренды. То есть, если квартира помесячно сдается за 300 манатов, то ее рыночная стоимость составляет 30 000 манатов. Иными словами, месячная цена аренды объекта составляет 1% от его рыночной стоимости. Но могут быть и отклонения (до 30%) в ту или иную сторону. А что касается роста цен на РН, то он формируется спросом. Фактором роста цен на этом сегменте рынка может быть и подорожание бензина, горючего, ибо от роста цен на них зависит и все остальное. На цены на РН влияют, с одной стороны, мировые процессы, а с другой - внутренняя экономическая, социальная и политическая ситуация, в частности уровень занятости населения, степень защиты прав на собственность, объем денежной массы в обращении, цены на стройматериалы. В настоящее время на РН многих стран наблюдается рост цен, что, безусловно, сказывается и на Азербайджане. Что касается внутренних факторов, то сегодня в стране с повышением денежных доходов населения растет его платежеспособность. Стала больше зарабатывать часть населения, предпочитающая вкладывать часть своих сбережений в РН в стране. Кроме того, все еще высок интерес населения регионов к переезду в столицу. Среди других факторов, сопутствующих росту цен на жилье, - снос старых построек и предоставление населению компенсаций.
- Как можно заработать на рынке недвижимости?
- Довольно распространенный вариант: люди покупают дополнительную квартиру и, отремонтировав ее, сдают в аренду. Я посоветовал бы покупать будущую квартиру прямо с самого начала, так сказать, с котлована. В этом случае она обойдется намного дешевле, чем на следующих этапах строительства высотки, не говоря уж о приобретении в уже отстроенном здании, с подведенными коммуникациями, купчей и так далее. Другим способом мелкого бизнеса является приобретение квартир на первых этажах зданий с последующей их сдачей в аренду под офис или магазин. Понятно, что цена аренды офиса, магазина несравнимы с ценой аренды квартиры - она в 2-3 раза дороже. Главное в этом деле - выбрать ходовое место… Для бизнесменов средней руки можно предложить строительство многоэтажных бизнес-центров. Можно построить помещение и сдать его в аренду сети брендовых ресторанов. Если вы новичок на РН и не имеете представления о нем, то вам лучше иметь дело с профессионалом, который наилучшим образом вложит ваши средства. Пусть он заработает на вас свои небольшие деньги, но зато даст вам ценные рекомендации, будет сопровождать ваш проект от начала до конца, и у вас лишний раз не будет болеть голова. Если не хотите, чтобы вашими средствами распоряжался другой, то можете просто получить консультации у профессионалов, в консалтинговых компаниях, у риелторов со стажем.
- Как вы считаете, повторится ли в Баку строительный бум?
- Можете не сомневаться, максимум через полтора года все вернется на круги своя. Подъем, бум - как угодно называйте - будет наблюдаться не только в Баку, но и во всех регионах страны. Как видите, еще нет активации, но цены на недвижимость уже растут.
- И чем же объясняется?
- А тем, что подходит к концу глобальный кризис, начавшийся в 2008 году. Жизнь, как говорят, полосатая: за черной полосой следует белая, у человека не может быть постоянное горе - радость рано или поздно сменит его. То же самое происходит в экономике. Она развивается не по прямой линии, а циклически, через спады и подъемы. Выделяют различные виды циклов по продолжительности. Я придерживаюсь определения «семь тучных лет и семь тощих лет», которые обозначают благополучие, за которым следуют несчастья, или богатство, которое сменяется бедностью. Напомню про притчу в Коране о пророке Юсуфе. Однажды фараону приснился сон, что семь тощих коров пожирают семерых тучных, а также о семи зеленых колосьях и семи высохших. Пророк Юсуф верно истолковал этот сон и тем самым спас народ страны от голода. Так вот, в будущем году завершается семилетний срок спада и начнется подъем экономики всего мира. Если строительный рынок в Азербайджане до 2008 года переживал период бума - предложение в пять раз превышало спрос, то в дальнейшем наблюдался спад. Но уже стали радовать темпы роста РН: так, его оборот в январе-феврале текущего года вырос на 19%. За 2013 год его рост составлял 40,9%, а в 2012 году - 24,86%. Короче говоря, ждать осталось не так долго…
Лятиф ШАМХАЛ