Аренда квартиры с правом выкупа

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Азербайджанский ипотечный и кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ) запустил механизм аренды жилья с правом выкупа. Структура выступила с заявлением о завершении подготовительных работ в рамках запуска механизма социальной аренды, в частности уже готов квартирный фонд, подготовлены необходимые процедуры и внутренние правила, организация также определилась с требованиями к жилплощади, а также ее съемщикам и арендаторам.
Согласно недавно озвученному заявлению АИКГФ, все рабочие процессы, связанные с упомянутым механизмом, полностью автоматизированы. Как и ожидалось, службы ASAN также не останутся в стороне от важной социальной жилищной программы и примут в ней самое непосредственное участие, поскольку прозрачность и оперативность находятся во главе угла достойного исполнения инициативы руководства страны, направленной на решение жилищного вопроса всех слоев граждан.
В лучших традициях социальной поддержки
Как сказал в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана (АРА) Эльнур Азадов, наступил момент истины для многих наших граждан, трепетно ожидавших реализации этой инициативы. Ведь социальная ипотека, наряду с программой льготного жилья, останется в истории нашей страны как наиболее яркое проявление беспрецедентной социальной политики национального правительства. Принимая во внимание это основополагающее обстоятельство, стартовавший механизм аренды квартир с правом выкупа остается в центре внимания граждан страны со дня подписания соответствующего указа главы государства «О формировании механизма сдачи в аренду жилых площадей с обязательством последующей продажи» от 25 января минувшего года.
Таким образом желающие принять участие в этой программе и подписать договор аренды должны обращаться через портал «Электронное правительство» (www.e-gov.az), используя для этого систему «Электронная ипотека и кредитная гарантия». Для этого гражданам потребуется электронная подпись или подпись ASAN. Ее можно получить в Информационно-счетном центре при Министерстве транспорта, связи и высоких технологий или Центральной почте, а подпись ASAN оформляется в одноименных центрах. Услуги гражданам в рамках этой программы окажут в центрах ASAN Kommunal №2 в Баку и ASAN Xidmət в Сумгайыте.
О том, что к делу подошли с большой ответственностью, говорит и широта информационного охвата населения, и множество источников данных по арендной недвижимости, а также услугам и требованиям профильной структуры. Кстати, с более подробной информацией о требованиях к арендаторам, приеме обращений, их рассмотрении, выборе жилых площадей и документировании квартир можно ознакомиться на электронном ресурсе самого АИКГФ, а также позвонив в «Центр звонков - 1549».
Кроме того, сведения о системе «Электронной ипотеки и кредитной гарантии» гражданам предоставляют в форме письменных и видеоинструкций, размещенных в упомянутой системе. Перейдя по ссылке, граждане могут без труда узнать о месторасположении предлагаемого в аренду жилья, площади квартир и получить целую массу другой информации о жилых площадях, планируемых передать в аренду с дальнейшим правом приобрести их в собственность.
Широкий общественный резонанс, вызываемый этим новшеством, вполне обоснован, принимая во внимание огромную важность упомянутой инициативы в контексте расширения доступного для широких масс жилищного фонда, говорит Э.Азадов: «Господствующая сегодня на рынке жилой недвижимости ценовая ситуация не позволяет гражданам со средним достатком приобрести жилье наличными, а потому существенная часть населения столицы вынуждена арендовать жилье, - говорит собеседник. - При этом граждане платят немалые деньги - в среднем от 200 до 400 манатов за право только лишь проживания в съемном жилье. С этой точки зрения предоставляемое им по линии АИКГФ право выкупа сложно переоценить. Ведь человек, заключивший договор аренды с этой структурой, не просто платит за проживание, но, оплатив все взносы, получает недвижимость в собственность».
Спрос гарантирован
По мнению нашего собеседника, озвученные накануне расценки в рамках социальной аренды некоторые жители столицы посчитали высокими, однако в данном случае нелишне обратить внимание на весьма доступные условия по первоначальному взносу. Так, по большинству квартир первичный взнос не будет превышать 10 тыс. манатов в зависимости от площади и стоимости самого арендуемого жилья, а местами граждане могут заселиться в квартиру, оплатив даже до 6 тыс. манатов взноса.
«Говоря о ценах, надо понимать, что на самом деле стоимость арендных квартир не просто ориентируется на рыночные недвижимые индексы, но включает в себя также расходы фонда, - сказал Э.Азадов. - Думаю, аренда квартир будет пользоваться большим спросом, в том числе по причине достаточно узкого охвата населения социальной ипотекой. Что касается ипотеки по линии коммерческих банков, она недоступна широким слоям населения по причине высоких ставок и требований финансовых организаций».
Действительно, иногда покупка недвижимости в обычной форме не предоставляется возможной, и тогда альтернативой ипотеке становится практикуемая в ведущих страна аренда на описываемых нами условиях. Просто там этим занимаются частные организации, а у нас - по линии правительства.
При выборе этого способа покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление массы банковских бумаг и соответствия требованиям коммерческих финансовых структур. Неслучайно указом главы государства АИКГФ берет на себя наиболее сложную составляющую упомянутого процесса, заключающуюся в приобретении недвижимости на открытом рынке.
«Выкупив жилье у собственника на собственные средства, эта структура заключает договор аренды с рядовыми гражданами, - пояснил Э.Азадов. - Таким образом граждане могут финансово опереться на государственную организацию, которая создает все условия для комфортной оплаты стоимости квартиры не сразу, а частями». Как говорит собеседник, государственные программы социальной аренды и льготного жилья, кстати, успешно реализуемого на уровне Государственного агентства по жилищному строительству и действующему при нем ООО MIDA, предусмотрены в жилищном законодательстве Азербайджана. Такая практика перенята из зарубежного законодательства, где уже многие годы успешно реализуются программы социального жилья и аренды с правом выкупа квартир.
Покупка фондом такого жилья может осуществляться за счет собственного капитала и доходов от эмиссий облигаций, а сдача в аренду жилых площадей с правом выкупа не может обойтись без целого ряда условий. Логично, что арендатором должен быть именно гражданин Азербайджана, и на момент обращения у него не должно быть просроченных обязательств.
В свою очередь арендный договор заключается сроком от 3 до 25 лет и утверждается нотариально. После заключения договора арендатор должен оплатить как минимум годовую арендную стоимость в качестве предоплаты, ну а полная стоимость квартиры может быть оплачена не ранее чем через три года после заключения договора с фондом. При этом сдача квартир в аренду будет проходить на основе очередности обращения в фонд через соответствующую электронную систему.
Однако, считает специалист, в этом начинании есть и свои минусы. Так, в отличие от обычной ипотеки, в случае с арендой выбор жилья будет ограничен предложением АИКГФ: «Это обстоятельство, безусловно, ограничивает выбор для тех граждан, которые желали бы приобрести квартиру в соответствии со своими потребностями, поскольку для многих важно, чтобы местожительство было недалеко от работы. Выбирая свой будущий адрес, граждане руководствуются множеством объективных и субъективных факторов, а жесткие рамки предложения по линии фонда лишают их выбора».
Согласно информации, на аренду по линии АИКГФ первоначально выставлено 331 полностью отремонтированную квартиру - из них 208 единиц жилья располагается в Низаминском районе столицы по ул. М.Аббасова (в районе метростанций «Нефтчиляр» и «Гара Гараев»), 40 квартир в Хатаинском районе столицы по проспекту «Гянджа». А если кто-то хочет поселиться к северу от столицы, то в их распоряжении 58 квартир, сдаваемых под социальную аренду в Абшеронском районе (в его административном центре Хырдалан) и 25 квартир в Сумгайыте по ул.Sülh (ул.Мира).
Что касается стоимости предлагаемого в аренду жилья, то ситуация на рынке жилья предусматривает среднюю стоимость квадратного метра в пределах 1850 манатов плюс-минус двадцатка. Например, аренда с правом выкупа квартиры общей площадью 96,7 квадратных метра в Хатаинском районе обойдется гражданам в 178,1 тыс. манатов. При этом стоимость квадратного метра составит 1841 манат. Если же разделить эту сумму на 25 лет, или 300 месяцев, ежемесячный взнос по аренде составит 594 маната, а первоначальный взнос не превысит 7122 маната. Это намного выгоднее, чем долгие годы платить хозяину квартиры и в итоге остаться ни с чем. Кроме того, правила позволяют арендатору передавать свои права по договору аренды третьему лицу с четвертого года аренды, а также позволяют арендатору передавать свои права по договору аренды наследникам в момент смерти арендатора.
Платить обязан
Как отметил Э.Азадов, в отличие от ипотечного кредита, годовые процентные ставки в случае с арендой не предусмотрены, а требование к страхованию арендуемого жилья решается на уровне обязательного страхования недвижимости стоимостью 50 манатов для столицы. Наш собеседник уверен, что программа социальной аренды будет иметь большой спрос, принимая во внимание то обстоятельство, что на текущий момент порядка 20% городского населения арендует жилье.
Одним из условий фонда является требование к доходам, к тому же официальной зарплаты гражданина, заключившего договор аренды, должно хватить на минимальные нужды и оплату ежемесячных взносов. Это, пожалуй, самое главное условие фонда, поскольку документ может быть аннулирован, скажем, если гражданин не платит по аренде более 60 дней. В механизме ипотечного кредитования существуют строгие требования также к возрастному ограничению, подтверждению дохода и предоплате. Это связано с тем, что жилое помещение, приобретенное за счет средств фонда, предварительно оплачивается в собственность должника и предоставляется только с ипотекой. Так, арендатор должен перевести средства на счет фонда в размере 12-кратной суммы ежемесячного платежа после подписания с ним договора, после чего платежи осуществляются ежемесячно.
Тамара ХАЙРУЛИНА