От кризиса к росту

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Минувший год ознаменовался для столичного рынка недвижимости относительной стабилизацией процессов и повышением активности, да и первый квартал нынешнего отметился устойчивой тенденцией роста.
Данные риэлторов свидетельствуют, что высокие темпы снижения цен, наблюдавшиеся на рынке еще четыре года назад, постепенно повышались в отчетный период, и к концу позапрошлого года на рынке установилась хотя и не полная, но относительная стабильность. При этом два последующих года не изменили динамике роста и развития этой сферы, поскольку наблюдаются все необходимые предпосылки.
Анализируя ситуацию, можно прийти к выводу, что стабилизация с последующим ростом важного сегмента экономики вызвана стечением наиболее важных обстоятельств.
Импульс развитию
Один из факторов - решение национального правительства, давшее старт реализации экспериментального проекта по перестройке первого микрорайона и ряда других мест столицы, подразумевающей снос старого жилого фонда, известного в народе как «хрущевки», и строительство на его месте современных комфортных жилых комплексов, состоящих из 9- и 12-этажных зданий. Оставаясь в тренде социальной сути такого строительства в комплексах, как грибы после дождя вырастают современные новые школы, детские сады и др. социальные объекты.
Все это время в главном городе страны развивался и рынок аренды, поскольку жильцам сносимых домов обеспечивалась выплата средств для размещения в арендованных квартирах до окончания строительства новых жилых зданий. Ну а после его завершения начиналась сказка: владельцы старых, отживших свой век квартир получали жилплощадь в новостройках площадью на 10% больше размеров прежнего жилья.
Тем временем в Азербайджане полным ходом идет строительство социального жилья, стартовавшего еще четыре года назад. Кстати, в апреле исполнилось ровно четыре года со дня создания государственного агентства по жилищному строительству. Примечательно, что уже через несколько месяцев после этого события состоялась церемония закладки фундаментов первого девятиэтажного здания и школы в Ясамальском жилом комплексе, стартовом проекте Госагентства. На сегодняшний работа в этом направлении продолжается, к одному из крупнейших проектов правительства - строительству социального жилья - продолжают присоединяться частные инвесторы. Исходя из стратегической дорожной карты, ООО MIDA при упомянутом агентстве посредством конкурса привлекло частных инвесторов к государственно-частному партнерству в рамках строительства Ясамальского жилого комплекса. Кстати, первые шаги в этом направлении были предприняты еще в июне позапрошлого года и успешность такого сотрудничества частного капитала и госучреждения проявилась практически сразу. Привлеченная к сотрудничеству компания вела строительство жилых зданий в полном соответствии с градостроительными нормами, а MIDA получила возможность реализовывать государственный социальный проект с привлечением частных инвестиций. В их числе и компания Krtistal Absheron, строящая 12 жилых многоквартирных домов в Ясамальском районе столицы. Инвестиции этой строительной компании составят около 40 млн манатов.
Цены будут стабильны
Результатом масштабного строительства стали растущие темпы ипотечного кредитования. Примечательно, что начиная с позапрошлого года Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) возобновил активную помощь желающим получить собственное жилье в рассрочку после завершения реструктуризации своей деятельности. Эти три фактора, вместе взятые, оказали значительное влияние на стабилизацию, а затем и рост рынка недвижимости. Согласно последним сведениям, озвученным гендиректором консалтинговой компании MBA Нусретом Ибрагимовым, с начала этого года цены на рынке недвижимости Баку выросли на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Наблюдается также рост покупательной способности. Данное обстоятельство проявляется как по количеству жилого фонда, так и по ценам, наблюдаемым на рынке, - сообщил специалист, отметив, что на протяжении текущего года на рынке недвижимости прогнозируется повышение цен на уровне 6-8%. - Рынок жилья в этом году может увеличиться на 5-6%. Но мы ожидаем более 5-6% роста на рынке земли. Может быть 4-5% на рынке аренды и 7-8% повышение цен на аренду квартир».
Говоря о покупателях недвижимости, он отметил, что ими являются азербайджанцы: «Я не видел, чтобы иностранцы, арабы и англичане массово скупали крупную недвижимость в Азербайджане. Таких случаев мало», - говорит Н.Ибрагимов.
Таким образом правительство решает целый ряд ключевых вопросов, пересекающихся в плоскости содействия развитию строительной сферы. Как рассказал корреспонденту газеты «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов, во-первых, реализуемые сегодня проекты решают квартирный вопрос весомой части населения, проживающей в старых домах. Люди не просто получают новые квартиры взамен старых, им предоставляется даже большая жилая площадь, а на время строительства компенсируются расходы по съему жилья. Как видите, вопрос решается в рамках цивилизованного подхода, учитывая интересы и потребности наших граждан. Помимо этого положительного момента, проекты по сносу старых домов и строительству на их месте современных зданий помогают решить остро стоящую на сегодняшний день проблему нехватки бюджетного жилого фонда.
Эксперт выразил сожаление, что процессы глобализации, сопряженные с ростом населения столицы, многие годы сопровождаются дефицитом доступного жилья, и решение расширить возможности рынка, особенно в сегменте недорогих квартир, назревало давно. Безусловное влияние обозначенных процессов на оживление строительной сферы и ипотечного кредитования становится очевидным, а ввиду грядущих масштабных преобразований недавний застой останется в прошлом.
«Наши наблюдения показывают, что в связи с активным градостроительством, стартовавшим в позапрошлом году с памятного 86-го решения Кабинета министров, началась активизация рынка, а пилотные проекты способствовали притоку частных инвестиций, в том числе на рынок вторичной недвижимости, - сказал эксперт. - К вопросу о том, почему с развитием строительства активизировался именно вторичный рынок? Дело в том, что строительные компании стали расселять жильцов подлежащего сносу ветхого жилья, причем люди получали не только новые квартиры взамен старых, но также денежные компенсации. При этом в старых домах было большое количество одно- и двухкомнатных квартир малой площади. Строительным компаниям было экономически невыгодно возмещать их владельцам путем передачи им в собственность новых квартир значительно большей площади. Такие собственники ветхого жилья получали денежные компенсации и шли на вторичный рынок».
Интерес ко вторичному рынку среди таких жильцов понятен, поскольку полученных денег им не хватало на жилье в новостройке. Вот и обращались они к вторичному жилому фонду в поисках крыши над головой. Словом, ситуация в этом сегменте недвижимости изменилась в сторону заметной активности, поскольку туда потекли живые деньги.
«Когда эконом-жилье усиленно продается и покупается, процесс активации в этой части рынка обязательно влияет на весь рынок недвижимости, а главное, на жилой фонд, - указал Э.Азадов. - Словом, временной отрезок, начинающийся с позапрошлого года, отметился подогревом недвижимого рынка динамикой во вторичном жилом фонде, который потянул за собой первичный рынок жилья, и активность в обоих сегментах достигла 20-30%».
Примечательно, что начиная уже со второй половины минувшего года, которая запомнилась волатильностью российской, иранской и турецкой валют, спрос на недвижимость начал сокращаться. Сказался психологический фактор и ожидания повторения подобного сценария в нашей стране. По свидетельству собеседника, инвесторы и покупатели, опасаясь рисков девальвации держали валюту при себе. Однако стабилизация валютного рынка с осени минувшего года привела к заметной активности на рынке недвижимости.
Кстати, Э.Азадов не разделяет мнения Н.Ибрагимова о подорожании жилой недвижимости. «Начиная с сентября прошлого года, после передачи выдачи разрешений на строительство Госкомитету градостроительства и архитектуры, строительные компании, опасаясь невыгодных условий ввиду применения новых нормативов, подняли цены. Но в связи с высокой конкуренцией на рынке строительства жилых домов некоторые компании начали опускать цены. В результате на сегодняшний день нуждающиеся строительные компании в связи с высокой конкуренцией делают определенные скидки, а менее стесненные в деньгах - держат высокие цены», - говорит исполнительный директор АРА. По его данным, цены на жилую недвижимость стабильны с осени прошлого года, после относительного ценового роста в первой половине минувшего года.
Как поведет себя аренда жилой недвижимости?
«Что касается стоимости аренды, наблюдения последних двух лет показывают, что с уменьшением объема квартир эконом-класса, вызванным сносом ветхого жилья, количество дешевых метров уменьшилось. При этом из-за расселения жильцов в рамках пилотных проектов спрос возрос до 30%. Это повлияло на повышение цены аренды жилья стоимостью до 600-700 манатов. Иными словами, арендная стоимость квартир ниже 600 манатов увеличилась в цене. Подорожание аренды квартир ценового сегмента до 700 манатов наблюдается только в центральной части столицы - как правило, речь о жилом фонде, сдаваемом в аренду иностранцам. В остальных районах столицы аренда дорогой недвижимости - вилл и квартир - упала в цене ввиду растущего предложения», - эксперт отметил, что до конца года строительный рынок будет активен благодаря экспериментальным строительным проектам.
Э.Азадов прогнозирует стабильность цен на первичном рынке в связи с высокой конкуренцией. Однако начало повышения ожидается уже через год. Аренда жилья наступающим летом сезонно упадет в цене, но начиная с конца августа и до середины следующего года цены на аренду квартир эконом-класса придут к исходному нынешнему уровню, т.е. будут медленно подниматься после летнего застоя. На первичном рынке жилья ожидается стабильность цен ввиду высокой конкуренции.
Как видно, процессы, находящиеся в основе стабилизации рынка недвижимости, лежат на поверхности, пересекаясь в общей точке с грамотной и последовательной государственной политикой, направленной в русло поддержки строительной сферы, решения жилищных проблем наших граждан, активизации на рынке труда и открытия новых рабочих мест. И наконец, наметившийся ренессанс отрасли с привязкой к социальной политике высшего руководства страны имеет хорошие перспективы, основанные на ожиданиях экономического роста и финансовой стабильности. С этой точки зрения прогнозы о дальнейшем развитии рынка недвижимости в немалой степени обусловлены активностью и объемами реализации пилотных проектов, уверен специалист.
Однако будущее нашумевшего пилотного проекта остается под вопросом ввиду применения невыгодных для строительных компаний нормативов Госкомитета градостроительства и архитектуры. Э.Азадов уверен, что стагнация такого строительства приведет к падению конкуренции, росту цен и сокращению объемов предложения на рынке жилья. «Спад в сегменте жилого строительства может обернуться ценовым ростом: стоимость квадратного метра в черте города - Наримановском и Насиминском районах - увеличится с нынешних 1200-1300 манатов до 2 тысяч», - прогнозирует собеседник.
Тамара ХАЙРУЛИНА